Hé mở cơ cấu tài sản gần 3.900 tỷ đồng của Hodeco

Hơn 67% tài sản nằm tại các dự án bất động sản, The Light City có bước tiến pháp lý mới

Theo báo cáo tài chính quý III/2026, tổng tài sản của Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) tại ngày 30/9/2026 đạt gần 5.766 tỷ đồng, giảm 5,2% so với đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho và tài sản dở dang dài hạn chiếm khoảng 3.884,4 tỷ đồng, tương đương 67,4%, cho thấy phần lớn vốn của doanh nghiệp vẫn tập trung tại các dự án bất động sản.

Cụ thể, hàng tồn kho đạt 1.503,2 tỷ đồng, trong đó hơn 1.406 tỷ đồng là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang ngắn hạn. Khu nhà ở phức hợp The Light City chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 959,6 tỷ đồng, tương đương gần 64% tổng giá trị hàng tồn kho. Tiếp đến là Chung cư Ecotown Phú Mỹ gần 150,7 tỷ đồng, Khu biệt thự Trần Phú hơn 96 tỷ đồng và Hodeco Sea Villages hơn 37,6 tỷ đồng. Phần chi phí dở dang còn lại nằm tại Khu nhà ở phía Tây đường 3/2, Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ, Khu nhà ở Ngọc Tước 2, Khu nhà ở Sao Mai Bến Đình và các công trình khác. Ngoài ra, Hodeco ghi nhận hơn 91 tỷ đồng hàng hóa bất động sản.

Nếu hàng tồn kho tập trung chủ yếu tại The Light City, tài sản dở dang dài hạn lại phân bổ phần lớn ở nhóm dự án Long Điền, Cỏ Mây và Phước Thắng. Tại cuối quý III, tài sản dở dang dài hạn đạt 2.381,2 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn chiếm hơn 2.378 tỷ đồng. Riêng Khu nhà ở xã Long Điền ghi nhận gần 804,8 tỷ đồng, Khu đô thị Cỏ Mây hơn 719,2 tỷ đồng và Khu đô thị Phước Thắng hơn 578,5 tỷ đồng. Tổng giá trị tại ba dự án đạt hơn 2.102 tỷ đồng, chiếm khoảng 88% chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn.

Phần còn lại gồm Khu du lịch Biển Đá Vàng tại xã Tân Thành, tỉnh Lâm Đồng hơn 256 tỷ đồng; Khu nhà ở xã hội Phú Mỹ hơn 10 tỷ đồng; Khu đô thị sinh thái Vũng Tàu Wonderland hơn 5 tỷ đồng; Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bãi Nhất khoảng 2,7 tỷ đồng và dự án đường Huỳnh Khương Ninh gần 1 tỷ đồng.

Với cơ cấu này, khả năng thu hồi vốn của Hodeco gắn đáng kể với tiến độ hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng, bán hàng và bàn giao sản phẩm. Trong đó, The Light City là dự án đáng chú ý khi vừa tập trung lượng vốn tồn kho lớn nhất, vừa có thêm chuyển động về thủ tục đất đai sau thời điểm kết thúc quý III.

Giữa tháng 10/2026, UBND TP.HCM cho phép Hodeco chuyển mục đích sử dụng hơn 4.097 m² đất nông nghiệp sang đất ở đô thị và đất giao thông để thực hiện dự án. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày ký quyết định đến ngày 2/3/2067. Khu nhà ở Hải Đăng – The Light City có tổng diện tích hơn 49 ha tại khu vực phường 12, TP. Vũng Tàu trước đây, nay thuộc phường Phước Thắng, TP.HCM. Quy mô dự án gồm 490 căn nhà liền kề, 433 căn biệt thự và 2.100 căn hộ chung cư.

Hodeco đang triển khai giai đoạn 1 trên diện tích 27,2 ha, với tổng mức đầu tư khoảng 2.756 tỷ đồng. Giai đoạn 2 rộng gần 22 ha dự kiến khởi động năm 2027, có tổng vốn đầu tư khoảng 6.511 tỷ đồng. Bên cạnh nhu cầu thu hồi vốn từ phần dự án đang triển khai, kế hoạch phát triển giai đoạn tiếp theo cũng đặt ra yêu cầu bố trí nguồn lực đầu tư cho doanh nghiệp.

Song song với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính tại The Light City được cập nhật trong năm. Ngày 25/6, Hodeco nhận thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính tại dự án này và Khu nhà ở số 2 phía Tây đường 3/2, cùng thuộc phường Phước Thắng. Đối với The Light City giai đoạn 1, tổng tiền sử dụng đất phải nộp hơn 545 tỷ đồng. Theo Hodeco, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ này từ năm 2021. Khoản tiền thuê đất được khấu trừ vào tiền sử dụng đất đợt 2 là hơn 149,3 tỷ đồng; đồng thời, doanh nghiệp còn ghi nhận khoảng 149,3 tỷ đồng tiền thuê đất nộp thừa chưa được khấu trừ. Đầu tháng 10, Hodeco tiếp tục công bố thông tin về khoản khấu trừ hơn 149 tỷ đồng tại dự án.

Tại Khu nhà ở số 2 phía Tây đường 3/2, diện tích khoảng 6,3 ha, tổng tiền sử dụng đất hơn 217 tỷ đồng. Tiền thuê đất được khấu trừ vào tiền sử dụng đất đợt 2 đạt hơn 52,6 tỷ đồng, còn số tiền nộp thừa khoảng 1,4 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất tại cả hai dự án và nộp thừa tổng cộng gần 151 tỷ đồng. Việc xác định lại tiền sử dụng đất tại The Light City còn tác động đến kết quả kinh doanh, khi Hodeco ghi nhận khoảng 118 tỷ đồng thu nhập trong quý II/2026. Dù vậy, việc ghi nhận thu nhập, khấu trừ nghĩa vụ tài chính và hoàn trả tiền nộp thừa là các nội dung khác nhau, không đồng nghĩa toàn bộ khoản thu nhập kế toán đã chuyển thành tiền thực thu.

Hodeco tính chuyển nhượng dự án 1.050 tỷ đồng

Tại ngày 30/9/2026, các khoản phải thu ngắn hạn của Hodeco đạt hơn 861,2 tỷ đồng, giảm khoảng 25% so với đầu năm và chiếm gần 15% tổng tài sản. Trong đó, phải thu khách hàng mua bất động sản hơn 428,2 tỷ đồng, với khoản dự phòng hơn 292,8 triệu đồng.

Doanh nghiệp còn hơn 44 tỷ đồng phải thu từ Công ty TNHH Success Real Estate liên quan đến giao dịch chuyển nhượng cổ phần Đại Dương Vũng Tàu. Khoản này giảm từ gần 336 tỷ đồng cuối quý I xuống hơn 44 tỷ đồng cuối quý II và giữ nguyên đến hết quý III.

Đại Dương Vũng Tàu là chủ đầu tư Khu du lịch Đại Dương (Antares), quy mô gần 20 ha, tổng mức đầu tư hơn 8.400 tỷ đồng. Hodeco công bố chuyển nhượng vốn cho Success Real Estate với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025. Sau giao dịch, dự án được giới thiệu với tên gọi Sunshine Bay Retreat Vung Tau. Trong quý III/2026, Hodeco ghi nhận gần 78,2 tỷ đồng lãi bán cổ phần, đồng thời hoàn tất thanh toán hơn 78 tỷ đồng chi phí phải trả dự án của đơn vị này.

Ngoài bất động sản, Hodeco nắm giữ cổ phiếu Công ty CP Cấp nước Bà Rịa – Vũng Tàu (BWS) trong danh mục chứng khoán kinh doanh. Khoản đầu tư có giá trị hợp lý hơn 27 tỷ đồng, cao hơn giá gốc gần 23 tỷ đồng; phần chênh lệch chưa phải lợi nhuận đã thực hiện từ bán cổ phiếu.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả đạt khoảng 2.746 tỷ đồng, chiếm 47,6% tổng tài sản; vốn chủ sở hữu hơn 3.019 tỷ đồng. Tổng dư nợ vay ngắn hạn, dài hạn và trái phiếu chuyển đổi đạt 2.087,2 tỷ đồng, giảm 5,2% so với đầu năm, tương đương 69,1% vốn chủ sở hữu.

Dù dư nợ giảm, chi phí tài chính quý III tăng 23,1 tỷ đồng so với cùng kỳ, lên 43,5 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi lợi nhuận gộp hơn 20 tỷ đồng. Trong bối cảnh phần lớn tài sản nằm tại các dự án và công nợ, việc thu hồi vốn có vai trò quan trọng đối với khả năng đáp ứng nhu cầu đầu tư và nghĩa vụ nợ.

Đáng chú ý, Hodeco đang có kế hoạch chuyển nhượng dự án Hodeco Seavillage với giá trị dự kiến khoảng 1.050 tỷ đồng. Nếu hoàn tất và thu được tiền theo kế hoạch, giao dịch có thể bổ sung nguồn vốn phục vụ hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời điều chỉnh cơ cấu danh mục dự án. Tuy nhiên, giá trị chuyển nhượng dự kiến không đồng nghĩa với lợi nhuận hay số tiền ròng thực thu; tác động tài chính còn phụ thuộc vào điều kiện thanh toán, giá vốn và các nghĩa vụ liên quan.