Có lãi nhưng tiền mặt cạn, Địa ốc Hoàng Quân đang đối mặt bài toán thanh khoản ra sao?

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) cho thấy doanh nghiệp vẫn duy trì được lợi nhuận sau thuế ở mức 5,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, đằng sau con số lợi nhuận dương là hàng loạt áp lực tài chính và dòng tiền đang đặt ra thách thức không nhỏ cho doanh nghiệp bất động sản này.

Điểm đáng chú ý nhất là doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm mạnh. Trong quý đầu năm, doanh thu thuần của Địa ốc Hoàng Quân chỉ đạt 5,2 tỷ đồng, giảm gần 89% so với mức 48,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Mức doanh thu này là khá khiêm tốn đối với một doanh nghiệp bất động sản đang đặt mục tiêu doanh thu cả năm lên tới 1.200 tỷ đồng. Điều đáng nói, lợi nhuận trong kỳ chủ yếu không đến từ hoạt động bán hàng mà từ doanh thu tài chính.

Cụ thể, doanh thu hoạt động tài chính đạt 15,8 tỷ đồng, chủ yếu phát sinh từ các khoản lãi cho vay nội bộ và phần lợi nhuận được chia từ các công ty liên doanh, liên kết. Điều này đồng nghĩa phần lớn lợi nhuận của Địa ốc Hoàng Quân trong quý I chưa đến từ việc chuyển hóa sản phẩm bất động sản thành doanh thu thực tế trên thị trường.

Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn lợi nhuận dựa vào các giao dịch tài chính nội bộ thường có tính bền vững thấp hơn so với doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Do đó, khả năng hoàn thành kế hoạch năm của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai và bàn giao các dự án bất động sản.

Áp lực đáng kể hơn nằm ở tình trạng thanh khoản. Tính đến ngày 31/03/2026, tổng tiền và các khoản tương đương tiền của Địa ốc Hoàng Quân chỉ còn khoảng 28 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ vay ngắn hạn và các khoản nợ đến hạn đang ở quy mô rất lớn. Riêng tổng nợ ngắn hạn đã tăng lên 2.897,3 tỷ đồng, chiếm khoảng 82% tổng nợ phải trả hơn 3.540 tỷ đồng.

So với đầu năm, nợ ngắn hạn của doanh nghiệp tăng thêm khoảng 400 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 16%. Đáng chú ý, trong cơ cấu nợ hiện tại có khoảng 681,5 tỷ đồng nợ dài hạn đã được chuyển sang nhóm đến hạn trả trong vòng 12 tháng tới.

Điều này tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền khi lượng tiền mặt hiện hữu chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nghĩa vụ thanh toán. Nếu so sánh tương quan, cứ 100 đồng nợ đến hạn thì doanh nghiệp chỉ đang nắm giữ chưa tới 4 đồng tiền mặt.

Trong quý I, Địa ốc Hoàng Quân đã trả khoảng 92,5 tỷ đồng nợ gốc nhưng chỉ vay mới thêm khoảng 1,4 tỷ đồng. Kết quả là dòng tiền từ hoạt động tài chính âm tới 91 tỷ đồng.

Một trong những khoản vay đáng chú ý đến từ HDBank Chi nhánh Cộng Hòa với dư nợ gần 699,7 tỷ đồng nhằm phục vụ dự án nhà ở xã hội Golden City tại Tây Ninh. Trong số này, khoảng 396,5 tỷ đồng đã được phân loại vào nhóm nợ đến hạn thanh toán trong vòng 12 tháng, với lãi suất dao động từ 11% đến 11,5% mỗi năm.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn có hai khoản vay liên quan đến dự án Bảo Linh với tổng giá trị khoảng 311 tỷ đồng và lãi suất 13,5%/năm. Trong đó, khoảng 285 tỷ đồng đã đến hạn thanh toán.

Bên cạnh áp lực nợ vay, cơ cấu tài sản của Địa ốc Hoàng Quân cũng khiến giới đầu tư chú ý. Tại thời điểm cuối quý I, hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt gần 1.506 tỷ đồng.

Phần lớn giá trị tồn kho nằm ở các dự án bất động sản đang triển khai như Golden City với khoảng 792 tỷ đồng, Hoàng Quân Plaza hơn 145 tỷ đồng, HQC Tân Hương khoảng 64 tỷ đồng và dự án nhà ở xã hội Trà Vinh hơn 65 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, nhiều dự án gần như không phát sinh thêm chi phí đầu tư so với đầu năm, phản ánh tiến độ triển khai chưa có nhiều thay đổi. Dù vậy, doanh nghiệp chưa thực hiện trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho cho các dự án này.

Không chỉ tồn kho lớn, một phần đáng kể tài sản của Địa ốc Hoàng Quân còn nằm ở các khoản phải thu và trả trước trong hệ sinh thái doanh nghiệp.

Các khoản phải thu ngắn hạn đạt khoảng 1.208 tỷ đồng, trong khi trả trước cho người bán lên tới 1.831 tỷ đồng. Nhiều khoản trong số này liên quan đến các công ty thành viên, công ty liên kết hoặc các đơn vị có quan hệ hợp tác với doanh nghiệp.

Theo giới phân tích, việc dòng vốn luân chuyển chủ yếu trong hệ sinh thái nội bộ có thể làm gia tăng rủi ro nếu tiến độ triển khai dự án hoặc khả năng thu hồi công nợ không diễn ra đúng kế hoạch.

Một điểm đáng chú ý khác là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đã tăng thêm khoảng 116 tỷ đồng trong quý I, nâng tổng giá trị lên 837 tỷ đồng. Đây vừa là nguồn vốn hỗ trợ dòng tiền, nhưng đồng thời cũng là nghĩa vụ mà doanh nghiệp phải thực hiện thông qua việc bàn giao sản phẩm trong tương lai.

Năm 2026, Địa ốc Hoàng Quân đặt mục tiêu doanh thu 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 90 tỷ đồng. Trong đó, dự án Golden City được kỳ vọng đóng góp khoảng 800 tỷ đồng doanh thu, tiếp theo là khu đô thị mới Trà Vinh với 200 tỷ đồng, HQC Tân Hương 100 tỷ đồng và Golden Grand 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau quý đầu năm, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 1% kế hoạch doanh thu và 6% mục tiêu lợi nhuận. Điều này đồng nghĩa áp lực tăng tốc trong các quý còn lại là rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh bài toán thanh khoản và nghĩa vụ nợ đến hạn vẫn đang là thách thức đáng kể đối với Địa ốc Hoàng Quân.