Thủ tướng Lê Minh Hưng: Giá đất cao, thủ tục kéo dài đẩy giá nhà leo thang

Tại phiên thảo luận Tổ chiều 19/8 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh giá đất là một trong những vấn đề cần được giải quyết nếu muốn kiểm soát mặt bằng giá bất động sản.

Theo Thủ tướng, khi giá đất được xác định ở mức quá cao, khoản chi phí này ngay lập tức trở thành một phần giá vốn của dự án. Doanh nghiệp phải tính chi phí đất đai vào giá thành sản phẩm, trong khi người mua cuối cùng là bên chịu tác động.

Áp lực không chỉ đến từ tiền sử dụng đất hay chi phí đất đai. Chi phí vốn vay, cùng với thời gian hoàn thiện thủ tục giao đất và triển khai dự án kéo dài, cũng làm tăng tổng chi phí đầu tư. Khi các khoản chi phí cùng cộng dồn, giá thành sản phẩm, trong đó có giá nhà, sẽ bị đẩy lên.

Thủ tướng cho rằng Nhà nước thu bao nhiêu từ đất cuối cùng cũng sẽ được tính vào giá bán cùng với các chi phí khác. Vì vậy, bài toán giá nhà không thể chỉ nhìn vào giá bán trên thị trường mà phải bắt đầu từ cấu trúc chi phí hình thành nên sản phẩm.

Để kiểm soát chi phí đầu vào, Thủ tướng nhấn mạnh Nhà nước phải quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch. Dữ liệu đất đai cũng cần được kết nối, liên thông với các dữ liệu chuyên ngành để nâng chất lượng xác định giá.

Theo Thủ tướng, khi Nhà nước phát huy tốt vai trò quản lý và điều tiết đối với đất đai, các chi phí đầu vào mới có thể được kiểm soát. Đây là cơ sở để từng bước kiểm soát giá đất, giá nhà và giá sản phẩm đầu ra của nền kinh tế.

Cùng với giá đất, thời gian thực hiện thủ tục cũng là một biến số quan trọng trong giá thành bất động sản. Thủ tướng lưu ý, nếu mỗi lần giao đất hoặc triển khai một dự án phải mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, chưa kể các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện, toàn bộ chi phí thời gian và vốn sẽ cuối cùng dồn vào dự án.

Do đó, yêu cầu đặt ra là tiếp tục cải cách hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và rút ngắn quy trình. Các quy định phải đủ cụ thể, công khai và minh bạch để giảm chi phí không cần thiết trong quá trình triển khai dự án.

Một nội dung khác được Thủ tướng nhấn mạnh là chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đây là nhóm chính sách tác động trực tiếp tới quyền và lợi ích của người dân cũng như doanh nghiệp, vì vậy cần thay đổi cách tiếp cận theo hướng bảo đảm tốt hơn cuộc sống của người bị thu hồi đất.

Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào việc bồi thường tài sản bị thu hồi, chính sách cần chuyển sang tư duy “tái thiết cuộc sống”. Mục tiêu là sau khi Nhà nước thu hồi đất, điều kiện sống của người dân phải được bảo đảm và hướng tới tốt hơn trước.

Tư duy này cần được cụ thể hóa trong các cơ chế về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời gắn với cải cách thủ tục và phân cấp trong quản lý đất đai. Khi người dân có sinh kế, nơi ở và điều kiện sống ổn định, quá trình triển khai các dự án cũng có thêm cơ sở để giảm xung đột và rút ngắn thời gian thực hiện.

Nhìn rộng hơn, những vấn đề Thủ tướng đặt ra cho thấy giá nhà không chỉ là câu chuyện cung - cầu trên thị trường. Giá đất, chi phí vốn, thời gian hoàn thiện thủ tục và các chi phí phát sinh trong quá trình triển khai đều cấu thành giá thành cuối cùng.

Vì vậy, muốn kéo giá nhà về mức hợp lý hơn, trọng tâm không chỉ nằm ở các biện pháp tác động lên giá bán, mà phải kiểm soát từ những chi phí hình thành sản phẩm ngay từ đầu. Một cơ chế định giá đất minh bạch, dữ liệu đầy đủ và thủ tục được rút ngắn sẽ là những mắt xích quan trọng để giảm chi phí đầu vào và tạo dư địa hạ giá thành nhà ở.