Thủ tướng: Nhà nước định giá đất để kiểm soát giá nhà, đất

Chiều 19/8, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã làm rõ một số định hướng lớn đối với chính sách đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo Thủ tướng, một trong những vấn đề lớn nhất khi sửa đổi Luật Đất đai là giá đất. Đây không chỉ là một biến số của thị trường bất động sản mà còn là chi phí đầu vào của tất cả dự án và có tác động đến chi phí của nền kinh tế.

Định hướng được Chính phủ đặt ra là Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, đồng thời công khai, minh bạch quá trình xác định giá. Hệ thống dữ liệu đất đai cũng sẽ được kết nối, liên thông với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành để tạo cơ sở cho việc định giá.

Theo Thủ tướng, vai trò quản lý của Nhà nước là điều tiết giá đất để kiểm soát chi phí đầu vào. Cùng với đó, việc phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính cần được đẩy mạnh, tránh tình trạng quy trình giao đất cho nhà đầu tư kéo dài nhiều năm khiến chi phí tiếp tục phát sinh.

Khi chi phí đất đai và chi phí thủ tục được kiểm soát, giá đầu ra của dự án cũng có thêm dư địa để giảm. Thủ tướng cho rằng đây là yếu tố quan trọng để trả lời câu hỏi thị trường nhà ở và bất động sản có thể vận hành minh bạch, ổn định và bền vững hay không.

Một hướng lớn khác được Thủ tướng nhấn mạnh là chuyển từ tư duy sở hữu nhà ở sang tư duy có nơi ở lâu dài. Theo đó, chính sách cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội để mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở cho người dân.

Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư nhà ở trên quỹ đất công để vận hành cho thuê, hoặc xã hội hóa bằng cách huy động nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư và vận hành. Một phương án khác là Nhà nước đầu tư nhưng thuê doanh nghiệp tư nhân vận hành trong thời gian dài, khoảng 10-20 năm, với các cam kết rõ ràng để bảo đảm quyền lợi và sự ổn định cho người thuê.

Ngoài ra, Nhà nước có thể giao đất cho doanh nghiệp tư nhân phát triển nhà ở cho thuê, đi kèm các chính sách hỗ trợ như không thu tiền sử dụng đất hoặc tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Mục tiêu là hình thành một quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có chất lượng và hạ tầng phù hợp.

Đối với thời hạn sử dụng chung cư, Thủ tướng cho rằng cần gắn vấn đề này với niên hạn và chất lượng công trình, thay vì hiểu theo hướng người dân mất quyền đối với căn hộ khi hết thời hạn.

Theo đó, mọi công trình nhà ở đều cần được kiểm tra khi đến thời hạn sử dụng. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, công trình có thể tiếp tục được gia hạn sử dụng; nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật thì phải cải tạo hoặc xây dựng lại.

Thủ tướng nhấn mạnh quyền tài sản của người dân phải được pháp luật bảo vệ khi chung cư được xây dựng lại. Người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định, nhưng việc hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa quyền đối với tài sản bị xóa bỏ.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho biết cần tiếp tục nghiên cứu khả năng tích hợp, thống nhất và đồng bộ các quy định liên quan để tạo thuận lợi trong thực thi. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Theo định hướng này, thông tin trên thị trường cần được công khai để có thể kiểm tra và kiểm soát. Các giải pháp như khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và hạn chế sử dụng tiền mặt sẽ được nghiên cứu, cụ thể hóa trong các quy định pháp luật.

Đồng thời, hệ thống thông tin bất động sản sẽ được kết nối và chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cùng các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và đất đai. Việc liên thông dữ liệu được kỳ vọng tạo nền tảng để Nhà nước quản lý thị trường dựa trên thông tin đầy đủ, minh bạch hơn.

Điểm đáng chú ý trong định hướng sửa luật lần này là cách tiếp cận không chỉ tập trung vào việc quản lý giá đất, mà đặt giá đất trong mối liên hệ với toàn bộ chi phí hình thành dự án. Khi giá đất được xác định trên cơ sở dữ liệu, thủ tục được rút ngắn và thông tin thị trường được minh bạch, mục tiêu kiểm soát giá nhà mới có thêm cơ sở để thực hiện.