Giá đất giảm, giá nhà có giảm theo?

Tại Phiên thảo luận 1: “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý”, thuộc Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức sáng 22/9, các diễn giả bàn về tác động của chi phí đất đến giá bất động sản.

Phiên thảo luận 1: “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý”. Ảnh: VietnamBiz

Giá đất chiếm 30-40% giá bất động sản

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất đai có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản và diễn biến của thị trường.

Trong cơ cấu giá của một dự án, theo ông Đính, giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40%, tại một số khu đất có thể gần 50%. Vì vậy, việc điều tiết giá đất có thể tác động đáng kể đến giá bất động sản.

“Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn, giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết theo, qua đó phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường”, ông Đính nói.

Theo ông, điều này đặc biệt có ý nghĩa với bài toán nhà ở của những người có thu nhập và điều kiện kinh tế hạn chế.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý giá đất chỉ là một trong những cấu phần của giá bất động sản. Giá bán còn phụ thuộc vào quá trình tạo lập sản phẩm, từ thủ tục, quy hoạch, cơ chế chính sách đến thời gian hoàn thiện dự án.

Bên cạnh đó là chi phí vốn, vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng và cung cầu trên thị trường.

“Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nói.

Theo ông, nếu thể chế được hoàn thiện, lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực, đúng sản phẩm, đúng quy hoạch và đáp ứng nhu cầu thực tế, giá bất động sản sẽ có cơ sở để trở nên hợp lý hơn.

Ông cho rằng cùng với kiểm soát chi phí tạo lập sản phẩm, chính sách cũng cần hướng tới phát triển nhu cầu sử dụng, đầu tư và nhu cầu vốn của nền kinh tế.

“Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý Nhà nước được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nền kinh tế”, ông Đính nói.

Giá đất theo thị trường nhưng phải xác định được "giá thị trường"

Từ góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần nhìn vào cơ chế hình thành giá để đánh giá tác động của việc điều chỉnh chi phí đất đến giá bất động sản.

Theo bà Hằng, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với nguyên tắc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là xác định thế nào là giá thị trường.

Bà cho rằng giá đất không thể giữ nguyên trong quá trình phát triển kinh tế. Việc giá bất động sản tăng cũng có thể phản ánh sự phát triển của nền kinh tế, nhưng cần quan tâm đến cách thức giá tăng.

Một trong những yếu tố cần kiểm soát là hoạt động đầu cơ. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có thể trở về gần với giá trị thực hơn, qua đó tạo cơ sở minh bạch hơn cho việc xác định giá đất theo thị trường.

Theo bà Hằng, thực tế những năm qua đặt ra vấn đề khi quy định tính giá đất theo giá thị trường nhưng chưa có cách xác định đủ rõ về mức giá này.

Một cơ sở có thể tham khảo là diễn biến giao dịch. Nếu lượng giao dịch tăng đều, thị trường có thêm dữ liệu để xác định xu hướng giá. Ngược lại, nếu giao dịch thấp nhưng giá liên tục tăng mạnh, cần xem xét liệu mức giá đó có phản ánh đúng cung cầu hay chịu tác động của các yếu tố khác.

Điều này có ý nghĩa trực tiếp với tiền sử dụng đất của dự án. Theo bà Hằng, nếu giá bị đẩy lên bất thường, mức giá đó có thể tạo ra một mặt bằng mới trong khi chưa chắc phản ánh đúng giá trị thực.

Giảm giá đất chưa chắc kéo giá nhà giảm tương ứng

Bà Hằng cho rằng tiền sử dụng đất chỉ là một trong nhiều khoản chi phí cấu thành giá bất động sản.

Ngoài tiền sử dụng đất, doanh nghiệp còn chịu chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và các khoản khác. Giá bán cũng chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế.

Do đó, muốn đánh giá việc giảm một khoản chi phí có kéo giá bất động sản xuống hay không, cần xem xét cách giá bán được hình thành tại thời điểm đó.

Theo bà Hằng, nếu giá đất được tính theo giá thị trường nhưng mức giá này không phản ánh đúng giá trị thực, việc điều chỉnh giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ có tác động trực tiếp đến giá bất động sản.

Ngược lại, nếu giá bất động sản bị đẩy lên bởi hoạt động đầu cơ, găm hàng, tạo khan hiếm giả tạo, việc giảm chi phí đất chưa chắc giải quyết được nguyên nhân khiến giá tăng. Khi đó, cần có công cụ để kiểm soát hoạt động này.

Một trong những công cụ được bà Hằng đề cập là chính sách thuế. Lãi suất cho vay cũng có thể tác động đến thị trường thông qua chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua.

Theo bà, khi chính sách tác động đúng vào cơ chế hình thành giá và đưa chi phí đất về mức hợp lý, giá trị bất động sản có thể giảm mà không nhất thiết tạo tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Bà Hằng cho biết cơ quan chức năng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó dự thảo dành một chương về điều tiết thị trường, với các công cụ khác nhau.

Dự thảo cũng đề cập khái niệm đầu cơ bất động sản và xây dựng các tiêu chí nhận diện hoạt động này. Đây sẽ là cơ sở để cơ quan quản lý lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp, hướng tới đưa giá bất động sản về gần giá trị thực hơn.

Theo bà Hằng, công cụ điều tiết cần thay đổi tùy từng thời điểm, bởi nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng có thể khác nhau.

“Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn”, bà nói.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục xem xét cách tính giá đất, phương pháp xác định và tiêu chí nhận diện giá thị trường.

“Không thể để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường, nhưng cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ bởi cách tính này khó đáp ứng yêu cầu phát triển. Bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý Nhà nước”, bà Hằng nói.