Bảng giá đất mới: Nghĩa vụ tài chính đất đai tăng theo

Bảng giá đất ban hành hằng năm từ 2026, được kỳ vọng phản ánh sát giá thị trường. Tuy nhiên, khi nhiều địa phương xây dựng mức giá cao và áp dụng hệ số điều chỉnh chưa linh hoạt, chi phí đất đai đang trở thành áp lực lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản.

Giá đất tăng nhanh, nghĩa vụ tài chính phình to

Từ ngày 1/1/2026, các địa phương ban hành bảng giá đất theo chu kỳ hằng năm, thay cho chu kỳ 5 năm trước đây. Việc xóa bỏ khung giá đất mở đường cho giá đất tiệm cận thị trường hơn.

Nhưng thực tế triển khai cho thấy mặt bằng bảng giá mới tại nhiều địa phương được xây dựng ở mức cao, kéo theo nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng mạnh, đặc biệt với các dự án nhà ở và khu đô thị.

Trong khi, Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép áp dụng một số cơ chế hỗ trợ về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, còn các dự án bất động sản của doanh nghiệp vẫn phải xác định nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện hành.

Bảng giá cao kỷ lục, rủi ro đội giá nhà

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới ghi nhận mức cao nhất khoảng 700 triệu đồng/m²; tại TP HCM, con số này vượt 600 triệu đồng/m².

Theo doanh nghiệp, các mức giá này hình thành từ bảng giá cũ, sau đó nhân hệ số điều chỉnh qua nhiều năm, khiến chi phí đầu vào của dự án tăng nhanh.

Các doanh nghiệp nhận định, nếu tiếp tục áp dụng thêm hệ số K, tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh hơn nữa, làm xói mòn khả năng cân đối tài chính trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Hệ số K cào bằng: điểm nghẽn chính

Một nội dung được các hiệp hội chuyên ngành phản ánh, là việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo cách đồng loạt cho nhiều loại hình đất. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cách áp dụng này chưa phản ánh đầy đủ sự khác biệt giữa đất ở riêng lẻ và đất thực hiện các dự án bất động sản có quy mô lớn, thời gian triển khai dài.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM dẫn chứng, với khu đất diện tích 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, bảng giá đất hiện là 56,6 triệu đồng/m². Khi áp dụng hệ số K khoảng 1,4 lần, giá đất tính nghĩa vụ tài chính tăng lên gần 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nếu xác định giá trị đất theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư cao tầng trên cùng khu đất, giá trị đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch này, khiến quá trình xác định tiền sử dụng đất của một số dự án gặp khó khăn trong thực tế triển khai.

Tác động đến quá trình triển khai dự án

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành, hoặc chưa hoàn thiện hệ số điều chỉnh phù hợp với từng loại hình dự án, có thể làm chi phí đất đai tăng trong quá trình triển khai.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp và người mua nhà ở thực chịu thêm áp lực.

Trong bối cảnh này, chi phí đất đai đang là một trong những yếu tố được các doanh nghiệp theo dõi sát, khi triển khai dự án và xây dựng phương án giá bán.

Như vậy, việc ban hành bảng giá đất hằng năm đang đưa giá đất tiến gần hơn với mặt bằng thị trường. Tuy nhiên, quá trình áp dụng trên thực tế cho thấy việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai vẫn cần được điều chỉnh linh hoạt hơn, để phù hợp với đặc thù từng loại hình dự án.