"Luật chơi" mới của thị trường bất động sản: Chủ đầu tư mạnh và dự án minh bạch lên ngôi

Bất chấp những biến động của kinh tế toàn cầu, kinh tế Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực. GDP tăng 8,18% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong 16 năm, trong khi tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%.

Đáng chú ý, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục là ngành thu hút vốn FDI lớn thứ hai với 5,1 tỷ USD, chiếm gần 18% tổng vốn đăng ký. Theo các chuyên gia, dòng vốn này không chỉ phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế mà còn tạo thêm nhu cầu về nhà ở, khu công nghiệp, thương mại và logistics.

Dòng tiền vẫn ở lại với bất động sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh tích lũy tài sản dài hạn nhờ khả năng duy trì giá trị và hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cũng như nhu cầu sở hữu tài sản thực.

Báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của VARS cho thấy, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 49%. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch.

Theo đánh giá, những con số này cho thấy dòng tiền chưa rời khỏi thị trường mà đang dịch chuyển sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác lâu dài.

Bộ ba luật mới thúc đẩy quá trình sàng lọc

Một trong những yếu tố tạo ra sự thay đổi của thị trường là việc triển khai đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Các quy định mới yêu cầu minh bạch hơn về pháp lý dự án, điều kiện huy động vốn, quy định tiền đặt cọc cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này góp phần hạn chế các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc doanh nghiệp có năng lực yếu.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư có uy tín.

Theo VARS, các doanh nghiệp như Vinhomes, Masterise Homes và Sun Group đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trên cả nước trong nửa đầu năm. Đồng thời, nhóm chủ đầu tư lớn cũng đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

Lợi thế thuộc về doanh nghiệp có năng lực tài chính

Theo các chuyên gia, chi phí vốn gia tăng cùng mặt bằng lãi suất cho vay ở mức 12-14%/năm đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp bất động sản. Song song đó, bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường và chi phí vật liệu xây dựng tăng cũng khiến chi phí phát triển dự án cao hơn.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, nguồn lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án đúng tiến độ sẽ có lợi thế rõ rệt.

Đối với người mua, việc lựa chọn các dự án của chủ đầu tư uy tín không chỉ giúp giảm rủi ro về pháp lý và tiến độ mà còn gia tăng khả năng bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, khi yếu tố pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi của chủ đầu tư trở thành những tiêu chí quyết định sức hút của dự án cũng như dòng tiền đầu tư.