Phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 chính thức "biến mất"

Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai.

Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, song chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

Nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, sau giai đoạn trầm lắng 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, thị trường đã phục hồi mạnh trong năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt 100.000 căn. Tuy nhiên, đà tăng này đã chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2026.

Cơ cấu giao dịch cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về mặt bằng giá. Một trong những thay đổi rõ nhất chính là sự biến mất hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân. Nếu năm 2023, căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 còn chiếm khoảng 7% tổng lượng giao dịch thì từ năm 2024 đến nay, phân khúc này gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp.

Đồng thời, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp với mức giá từ 25-50 triệu đồng/m2 cũng giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý 1/2026.

Ở chiều ngược lại, căn hộ cao cấp giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đang trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên tới 53% trong quý I năm nay. Phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m2 tiếp tục duy trì tỷ trọng khoảng 1%.

Những con số này cho thấy mặt bằng giá nhà ở đang tiếp tục dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp với đại bộ phận người dân ngày càng khan hiếm.

TS. Nguyễn Văn Đính dự báo nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải gia tăng sức cạnh tranh thông qua việc tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng dự báo nhu cầu bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ sự hình thành các cực tăng trưởng mới, quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế, cùng với đà phục hồi của du lịch và dòng vốn FDI duy trì tích cực. Đầu tư công và hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục tạo động lực cho các khu kinh tế, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, trong khi xu hướng giãn dân khỏi các đô thị lớn sẽ thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển đến những khu vực có chất lượng sống tốt hơn.

Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung được cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế.