Bộ Xây dựng: 115.000 giao dịch quý I, bất động sản bắt đầu “lọc” dòng tiền

Cụ thể, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận hơn 115.650 giao dịch, tương đương 76,4% so với quý trước và 85,9% so với cùng kỳ. Con số này cho thấy thanh khoản vẫn duy trì, nhưng đà tăng không còn nóng, phản ánh thị trường đang chuyển sang trạng thái điều chỉnh và sàng lọc rõ nét.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nền tảng của sự dịch chuyển này đến từ loạt chính sách được ban hành dồn dập từ đầu năm. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành 3 nghị định, 3 nghị quyết, cùng với 1 chỉ thị của Thủ tướng và 1 thông tư của Bộ Xây dựng, tập trung tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung.

Hiệu ứng chính sách nhanh chóng phản ánh vào phía cung. Trong quý I, cả nước có 51 dự án được chấp thuận đầu tư, tổng vốn khoảng 628.070 tỷ đồng, trong đó nhà ở thương mại chiếm áp đảo với hơn 603.000 tỷ đồng. Tổng thể, thị trường hiện có 1.195 dự án đang triển khai, cung cấp khoảng 564.000 sản phẩm, cho thấy nguồn cung vẫn duy trì quy mô lớn.

Không chỉ mở rộng về số lượng, chất lượng cung cũng cải thiện. Có 42 dự án hoàn thành, cung cấp gần 7.900 sản phẩm, tăng mạnh 221,4% so với cùng kỳ. Đồng thời, 74 dự án đủ điều kiện bán với hơn 34.000 căn, tăng 125,4%, cho thấy dòng sản phẩm đủ pháp lý đang dần trở lại.

Tuy nhiên, điểm nghẽn vẫn nằm ở phân khúc nhà ở xã hội. Dù đã có 737 dự án với hơn 701.000 căn, đạt 70,1% mục tiêu, nhưng tiến độ triển khai mới chỉ đạt 0,18% kế hoạch năm, cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và thực thi.

Sự cải thiện nguồn cung không đi kèm với bùng nổ giao dịch, mà ngược lại tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Trong hơn 115.000 giao dịch, đất nền chiếm gần 90.000, trong khi căn hộ và nhà ở chỉ khoảng 25.600 giao dịch. Điều này cho thấy dòng tiền vẫn thận trọng, chưa lan tỏa đều giữa các phân khúc.

Giá bất động sản nhìn chung ổn định ở mức cao, chỉ tăng nhẹ 1–2% tại một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, Khánh Hòa hay Đồng Nai. Mặt bằng giá neo cao trong khi thanh khoản không tăng tương ứng đang tạo áp lực kép lên cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, thị trường bắt đầu dịch chuyển về nhu cầu thực. Các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, nhà ở có pháp lý rõ ràng, hoặc đất nền tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh đang trở thành tâm điểm. Ngược lại, các sản phẩm đầu cơ, giá cao hoặc pháp lý chưa rõ ràng ngày càng khó thanh khoản.

Đáng chú ý, cơ quan quản lý đang siết chặt giám sát hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tăng minh bạch thông tin thị trường. Điều này góp phần đẩy nhanh quá trình “lọc” doanh nghiệp: những chủ đầu tư yếu về tài chính hoặc pháp lý sẽ dần bị loại bỏ, trong khi các doanh nghiệp có năng lực thực chất sẽ có cơ hội phục hồi.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn phục hồi ban đầu và đang bước vào chu kỳ chọn lọc. Khi nguồn cung được cải thiện nhưng dòng tiền trở nên thận trọng hơn, tăng trưởng trong thời gian tới sẽ không còn đến từ số lượng, mà phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.