Nguồn cung tăng hơn 40%, bất động sản 2026 còn “dễ bán”?
Sau giai đoạn trầm lắng vì pháp lý và tín dụng, thị trường nhà ở năm 2026 được dự báo bước vào pha mở rộng nguồn cung quy mô lớn. Tuy nhiên, lượng tăng mạnh không đồng nghĩa với sức mua tương ứng.
Theo Dat Xanh Services, năm 2026 dự kiến có khoảng 136.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng hơn 40% so với năm trước, đưa tổng nguồn cung sơ cấp tiệm cận 200.000 sản phẩm. Đây là mức cao nhất kể từ giai đoạn cao điểm trước 2022.
Nguồn cung bật tăng phản ánh sự tái khởi động của nhiều dự án từng đình trệ, đồng thời cho thấy các chủ đầu tư lớn đang quay lại thị trường với tầm nhìn trung – dài hạn.
Phân hóa theo vùng
Miền Bắc dẫn đầu về số lượng dự án, trong khi miền Nam áp đảo về quy mô sản phẩm. Miền Trung và miền Tây quy mô nhỏ hơn, nhưng đã cải thiện rõ so với giai đoạn 2023–2024.
Đáng chú ý, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Mô hình khu đô thị tích hợp, đô thị xanh được quy hoạch đồng bộ đang chiếm ưu thế, cho thấy nhu cầu ở thực ngày càng định hình rõ ràng hơn.
Theo BHS Property, năm 2026 có thể là thời điểm TP HCM đón làn sóng căn hộ lớn nhất trong nhiều năm, với khoảng 47.000 căn hộ mới. Hà Nội dự kiến bổ sung khoảng 23.000 căn, chủ yếu tại các khu vực vành đai, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
Nguồn cung cũng lan rộng sang các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Tây Ninh – phản ánh xu hướng giãn dân và mở rộng không gian đô thị.
Song song căn hộ, phân khúc thấp tầng vẫn duy trì nguồn cung đáng kể tại TP HCM và các tỉnh có kết nối hạ tầng thuận lợi.
Tăng cung không đồng nghĩa dễ bán
Dù “giỏ hàng” dồi dào, các tổ chức nghiên cứu cho rằng tỷ lệ hấp thụ năm 2026 chỉ khoảng 45–50%, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn.
Hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó quay lại, khi dòng vốn bị kiểm soát chặt hơn và người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định sức cầu khu vực phía Nam đã cải thiện trong năm 2025, cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại, nhưng mang tính chọn lọc cao.
Động lực lớn của chu kỳ mới đến từ hạ tầng liên vùng, đặc biệt là các trục kết nối TP HCM – Bình Dương – Đồng Nai. Hạ tầng mở đến đâu, dư địa phát triển dự án mở theo đến đó.
Thị trường nghiêng về tay các “ông lớn”
Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, phần lớn nguồn cung hiện tập trung ở các tập đoàn lớn như Vingroup, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group, Ecopark. Nhóm doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất lớn, năng lực tài chính mạnh và có khả năng triển khai dự án quy mô hàng nghìn sản phẩm.
Điều này đồng nghĩa, chu kỳ mới sẽ mang tính sàng lọc cao hơn. Doanh nghiệp nhỏ thiếu vốn và thiếu quỹ đất sạch sẽ khó cạnh tranh.
Ở góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng – Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho rằng thị trường năm 2026 có thể sôi động hơn nhưng vẫn trong trạng thái thận trọng. Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và nhà ở xã hội sẽ giữ vai trò dẫn dắt.
Giá nhà còn tăng nóng?
Nguồn cung tăng nhanh có thể giúp mặt bằng giá bớt áp lực tăng mạnh như năm 2025. Tuy nhiên, về dài hạn, giá nhà vẫn phụ thuộc vào quỹ đất, chi phí vốn và tốc độ đô thị hóa.
Giới chuyên gia lưu ý, thị trường không thể tiếp tục tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tín dụng và kỳ vọng đầu cơ. Doanh nghiệp buộc phải đa dạng hóa nguồn vốn và tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật.
Năm 2026 vì vậy không chỉ là năm “bung hàng”, mà là năm kiểm chứng sức hấp thụ và năng lực thực sự của từng chủ đầu tư trong một thị trường đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu hơn.
Nguyễn Huyền
