Chung cư Hà Nội hạ giá vẫn khó bán: Thị trường nghiêng về người mua

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng thứ cấp. Dù nhiều chủ căn hộ chấp nhận giảm giá sâu để thoát hàng, thanh khoản vẫn chưa cải thiện, khi người mua tiếp tục chờ đợi.

Giảm giá nhưng chưa bán được

Ghi nhận tại các dự án từng là “điểm nóng” như Vinhomes Smart City, The Matrix One hay Vinhomes Ocean Park, giá chào bán thứ cấp đã giảm so với 2–3 tháng trước. Nhiều chủ nhà hạ giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, chấp nhận cắt lãi hoặc bán hòa vốn.

Chị Nguyễn Hòa, chủ căn hộ 2 phòng ngủ tại Vinhomes Smart City, cho biết đã giảm giá từ hơn 5,2 tỷ đồng xuống khoảng 4,75 tỷ đồng, tương đương giảm gần 500 triệu đồng, nhưng sau hơn hai tháng vẫn chưa chốt được giao dịch. “Khách hỏi nhiều nhưng đều chờ thêm, dù mức giá hiện tại lợi nhuận không còn đáng kể”, chị Hòa cho biết.

Tình trạng tương tự diễn ra tại phân khúc cao cấp. Anh Tuấn, nhà đầu tư căn hộ tại The Matrix One, cho biết đã nhiều lần điều chỉnh giá, sẵn sàng bán hòa vốn nhưng khách chủ yếu tham khảo, rất ít người đặt cọc.

Người mua chờ giá tiếp tục giảm

Theo anh Hoàng Thông, môi giới bất động sản tại Hà Nội, từ đầu năm 2026, lượng khách tìm hiểu căn hộ có xu hướng tăng, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thấp hơn rõ rệt so với quý IV/2025.

“Ngay cả khi người bán giảm giá 5–10% chỉ trong hơn một tháng, người mua vẫn chờ thêm vì kỳ vọng giá còn điều chỉnh”, anh Thông cho biết. Hiện tượng “hỏi nhiều – chốt ít” phổ biến ở phân khúc căn hộ 4–7 tỷ đồng, nhóm chịu ảnh hưởng mạnh từ lãi suất và tâm lý phòng thủ.

Áp lực từ nguồn cung và lãi vay

Giới chuyên gia cho rằng, diễn biến này xuất hiện sau giai đoạn giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong năm 2025, có nơi tăng 70–80%. Khi giá vượt khả năng chi trả của người mua ở thực, thanh khoản suy giảm là điều tất yếu.

Ngoài ra, một bộ phận khoản vay mua nhà đang dần hết thời gian ưu đãi lãi suất, chuyển sang lãi suất thả nổi, làm tăng áp lực tài chính đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Trong khi đó, kỳ vọng nguồn cung tăng trong các năm tới cũng khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn trong ngắn hạn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV/2025, Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ tiêu thụ, giảm 33% so với cùng kỳ 2024. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước.

Giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội có thể đón hơn 68.000 căn hộ mới, tạo áp lực cạnh tranh lớn lên giá và thanh khoản.

Thị trường bước vào “sân chơi của người mua”

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đang chuyển từ “người bán quyết định” sang “người mua quyết định”. “Nguồn cung lớn sẽ khiến nhiều nhà đầu tư khó thoát hàng. Giá khó giảm sâu nhưng kỳ vọng của người bán buộc phải điều chỉnh”, ông Đính cho biết.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường khó xảy ra khủng hoảng, nhưng sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, khi chỉ những dự án có vị trí, hạ tầng và mức giá hợp lý mới giữ được thanh khoản.