Chi phí vốn đang thay đổi cuộc chơi trên thị trường căn hộ

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã mua căn hộ với giá 3,7 tỷ đồng, trong đó gần 80% giá trị được tài trợ bằng vốn vay ngân hàng. Sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khiến chi phí trả nợ tăng lên khoảng 30-40 triệu đồng mỗi tháng, tương đương mức lãi suất 13-14%/năm.

Trong khi đó, căn hộ chỉ có thể cho thuê với giá khoảng 6-9 triệu đồng/tháng tùy mức độ hoàn thiện nội thất. Chênh lệch quá lớn giữa thu nhập từ tài sản và chi phí vốn khiến chủ nhà buộc phải tìm cách bán ra dù đã nhiều lần hạ giá.

Câu chuyện này không còn là trường hợp cá biệt. Khảo sát đầu tháng 6 cho thấy nhiều ngân hàng đang áp dụng lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến trong khoảng 8-10%/năm, cao hơn đáng kể so với vùng 6-8%/năm của hai năm trước. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều khoản vay hiện đã lên vùng 13-15%/năm.

Điều đó đang làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư của phân khúc căn hộ. Trong nhiều năm, sức hấp dẫn của căn hộ đến từ khả năng tận dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất ở mức thấp, chi phí vốn được kiểm soát trong khi giá nhà liên tục tăng, giúp nhà đầu tư dễ dàng bù đắp chi phí vay bằng mức tăng giá tài sản.

Tuy nhiên, khi mặt bằng lãi suất đảo chiều, công thức này bắt đầu thay đổi. Ở nhiều dự án, lợi suất cho thuê hiện chỉ dao động khoảng 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí vay vốn. Điều đó đồng nghĩa nhà đầu tư không còn kiếm tiền từ dòng tiền vận hành mà phải kỳ vọng hoàn toàn vào khả năng tăng giá của tài sản trong tương lai.

Áp lực càng lớn hơn khi giá căn hộ đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Theo VIS Rating, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm trước. Điều này cho thấy người mua đang trở nên thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao và chi phí tài chính gia tăng.

Trong khi đó, nguồn cung mới được dự báo tiếp tục mở rộng. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 22% trong năm 2025 và nhiều khả năng duy trì ở mức cao trong năm nay nhờ sự cải thiện của môi trường pháp lý. Nguồn cung gia tăng, lãi suất cao hơn và giá bán đã tăng mạnh là ba yếu tố đang cùng lúc tạo áp lực lên nhu cầu đầu tư.

Theo đánh giá của VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có thể cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Trong bối cảnh đó, giá bán và số lượng giao dịch được dự báo sẽ tăng chậm hơn, thậm chí giảm ở một số phân khúc. Điều này không đồng nghĩa thị trường căn hộ bước vào chu kỳ suy giảm. Tuy nhiên, giai đoạn tăng giá nhờ đòn bẩy tài chính giá rẻ có thể đang khép lại.

Khi chi phí vốn tăng lên, nhà đầu tư sẽ buộc phải quan tâm nhiều hơn tới dòng tiền thực tế, khả năng khai thác cho thuê và chất lượng tài sản. Nói cách khác, thị trường có thể đang chuyển từ cuộc chơi của đòn bẩy sang cuộc chơi của hiệu quả đầu tư.