Lãi suất vay mua nhà vọt lên 14-15%/năm, nhiều người “toát mồ hôi” trả nợ

Áp lực tài chính đang trở nên rõ rệt với nhiều người vay mua nhà trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây. Khi các gói ưu đãi kết thúc và lãi suất chuyển sang thả nổi, khoản tiền trả hàng tháng tăng nhanh khiến nhiều hộ gia đình phải tính toán lại chi tiêu. Không ít người cho biết họ buộc phải cắt giảm các khoản chi và tìm thêm nguồn thu để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

Anh Minh Tuấn (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết gia đình đang phải đối mặt với áp lực lớn khi khoản vay mua nhà bước vào kỳ điều chỉnh lãi suất. Cuối năm 2024, sau nhiều năm tích lũy, vợ chồng anh quyết định mua căn hộ gần 90m² tại một dự án ở phía Nam Hà Nội với giá khoảng 5 tỷ đồng. Do chỉ có khoảng 35% giá trị căn hộ, gia đình phải vay ngân hàng hơn 3,2 tỷ đồng để hoàn tất giao dịch.

Thời điểm ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng áp dụng mức lãi suất ưu đãi khoảng 7%/năm trong 12 tháng đầu. Với mức lãi này, mỗi tháng gia đình phải trả hơn 30 triệu đồng cả gốc và lãi, vẫn nằm trong khả năng tài chính. Tuy nhiên khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được điều chỉnh theo lãi suất tiết kiệm cộng biên độ, khiến lãi suất dự kiến tăng lên khoảng 13%/năm.

Theo tính toán sơ bộ, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng thêm từ 7-10 triệu đồng so với trước. Khoản chi tăng thêm này tạo áp lực đáng kể với gia đình khi cả hai vợ chồng đều làm công ăn lương và thu nhập không dư dả. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, gia đình buộc phải thắt chặt chi tiêu và tính toán lại kế hoạch tài chính.

Không chỉ riêng trường hợp trên, nhiều người vay mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 cũng đang bước vào thời kỳ lãi suất thả nổi. Từ mức phổ biến khoảng 6-8%/năm trước đây, hiện nhiều khoản vay đã tăng lên 12-14%/năm, thậm chí có nơi chạm mức 15%/năm. Đây được xem là mức cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây.

Một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà trong thời gian gần đây. Tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất cho vay bất động sản được công bố khoảng 9,6%/năm cố định 6 tháng, 9,9%/năm cố định 12 tháng và lên tới 13,6-13,9%/năm với các kỳ cố định dài hơn. Sau thời gian cố định, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường.

BIDV cũng áp dụng lãi suất cho vay nhu cầu nhà ở tối thiểu khoảng 9,7%/năm trong 6 tháng đầu và 10,1%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó có thể tăng lên khoảng 13,5%/năm. Trong khi đó, VietinBank áp dụng lãi suất khoảng 10%/năm trong 36 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi cộng biên độ khoảng 3,5%/năm.

Việc chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để hưởng lãi suất thấp hơn cũng không dễ dàng. Nhiều ngân hàng áp dụng phí trả nợ trước hạn khoảng 2% trong ba năm đầu và 1% trong các năm tiếp theo, khiến chi phí chuyển đổi khoản vay tăng lên đáng kể. Bên cạnh đó, mức lãi suất ưu đãi tại ngân hàng mới hiện cũng không còn thấp như giai đoạn trước.

Mặt bằng lãi suất tăng đang bắt đầu tác động đến thị trường bất động sản. Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư đã giảm giá bán để thu hồi vốn khi chi phí tài chính tăng. Nhiều giao dịch cũng chậm lại khi người mua trở nên thận trọng hơn với các khoản vay lớn.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ.

Các tổ chức nghiên cứu thị trường cho rằng biến động lãi suất đang trở thành yếu tố quan trọng chi phối nhịp vận động của thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn tăng lên, những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính bắt đầu bộc lộ rủi ro rõ hơn. Thanh khoản thị trường cũng có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng.

Một số chuyên gia nhận định rủi ro tài chính có thể bộc lộ rõ hơn trong vài năm tới. Nhóm người mua nhà giai đoạn 2025, khi giá bất động sản ở mức cao và tỷ lệ vay lớn, sẽ đồng loạt hết thời gian ưu đãi lãi suất trong giai đoạn 2027-2028. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực trả nợ của nhóm này có thể trở nên đáng kể hơn.