Lãi vay mua nhà lên 14–16%/năm, kịch bản 2022–2023 có lặp lại?

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh từ cuối tháng 10/2025 đang tạo áp lực rõ rệt lên thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn leo lên 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm 16%/năm, bài toán tài chính của người vay đảo chiều nhanh. Áp lực này buộc thị trường bước vào một chu kỳ điều chỉnh mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều khoản vay sau ưu đãi đã quay về mặt bằng 12–14%/năm. Trong khi đó, trước đây người mua nhà chỉ phải chịu lãi suất “mồi” 5–6%/năm trong 3–6 tháng đầu. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng mạnh, khiến nhiều kế hoạch tài chính bị phá vỡ.

Rủi ro không đến ngay lập tức mà mang tính độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023–2024 vẫn còn “vùng đệm” do chưa hết ưu đãi hoặc chưa bước vào kỳ trả gốc. Tuy nhiên, áp lực sẽ dồn vào giai đoạn 2027–2028, khi nhóm mua năm 2025 – ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn – đồng loạt bước vào kỳ trả nợ đầy đủ.

Diễn biến này làm dấy lên lo ngại lặp lại kịch bản 2022–2023, khi lãi suất tăng mạnh đã khiến dòng tiền bị siết lại. Thanh khoản thị trường vì vậy suy giảm rõ rệt trên diện rộng, từ khu vực tỉnh đến các đô thị lớn.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, đây là một nhịp điều chỉnh mang tính “thanh lọc” hơn là dấu hiệu đóng băng. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ dần bị loại khỏi thị trường. Phần còn lại là nhóm vốn dài hạn, coi bất động sản là tài sản tích lũy.

Ông Quyết cho rằng lãi suất tăng sẽ khiến giao dịch chậm lại và xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa “giảm giá” và “giảm kỳ vọng”. Nhiều trường hợp không phải cắt lỗ, mà là hạ kỳ vọng lợi nhuận để chốt giao dịch.

Thực tế, có những sản phẩm từng được kỳ vọng ở mức 100 triệu đồng/m², nay được điều chỉnh xuống khoảng 90 triệu đồng/m². Đây không hẳn là giảm sâu, mà là đưa giá về gần hơn với giá trị thực sau giai đoạn tăng nóng.

Điểm đáng chú ý là mặt bằng giá bất động sản trước đó đã có những giai đoạn tăng 20–30%, thậm chí cao hơn. Theo ông Quyết, mức tăng hợp lý của thị trường chỉ nên ở khoảng 5–7%/năm, phản ánh đúng bản chất của một tài sản tích lũy dài hạn.

Trong ngắn hạn, lãi suất cao sẽ tiếp tục kìm hãm nhu cầu mua, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy lớn. Thanh khoản vì vậy khó có thể cải thiện nhanh, và quá trình thanh lọc nhà đầu tư sẽ còn tiếp diễn.

Tuy nhiên, về dài hạn, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng của thị trường. Khi mặt bằng giá và kỳ vọng được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vận động theo hướng ổn định và bền vững hơn.