Lãi suất có thể hạ từ giữa năm: Thị trường bất động sản sẽ phục hồi theo cách nào?

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, lãi suất tăng vào đầu năm là hiện tượng quen thuộc khi các ngân hàng đẩy mạnh huy động vốn để phục vụ nhu cầu tín dụng cho cả năm. Trong bối cảnh năm nay, áp lực này còn lớn hơn khi nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng đang được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn tăng mạnh trong hệ thống.

Điều này khiến mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026. Tuy nhiên, theo ông Trung, nếu không có biến động lớn từ bên ngoài, lãi suất có thể bắt đầu ổn định và hạ nhiệt từ khoảng tháng 6/2026, khi các giải pháp cân đối nguồn vốn phát huy hiệu quả.

Ở góc độ lịch sử, mức lãi suất hiện tại chưa phải là bất thường. Trong giai đoạn từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam từng nhiều lần vận hành trong môi trường lãi suất 13–14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. Theo ông Trung, ngưỡng lãi suất trên 12% mới bắt đầu tạo áp lực rõ rệt, trong khi mức quanh 10% vẫn được xem là có thể chấp nhận đối với thị trường.

Tuy nhiên, tác động của lãi suất không phân bổ đồng đều. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang chịu áp lực lớn nhất khi chi phí vốn tăng lên trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại. Một số trường hợp buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt hoặc danh mục tài sản đa dạng có khả năng linh hoạt hơn trong việc cơ cấu dòng tiền và giảm áp lực lãi vay. Sự khác biệt này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi năng lực tài chính và quản trị rủi ro trở thành yếu tố quyết định.

Theo đánh giá của VARS, thanh khoản thị trường hiện không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc. Nguyên nhân không chỉ đến từ lãi suất, mà còn do sự lệch pha kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán: người bán neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn.

Cấu trúc nhà đầu tư vì thế cũng thay đổi rõ rệt. Nhóm đầu tư dài hạn, có dòng tiền ổn định, ít chịu áp lực bán ra, trong khi áp lực thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm sử dụng đòn bẩy cao hoặc mua vào ở vùng giá đỉnh.

Trong bối cảnh đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc đánh giá một sản phẩm không nên chỉ dựa trên mức giá, mà cần đặt trong tương quan với khả năng tạo dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn.

Đáng chú ý, giai đoạn lãi suất cao cũng có thể mở ra cơ hội nhất định cho người mua ở thực. Khi thị trường điều chỉnh, một số sản phẩm chất lượng có thể được chào bán với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đó.

Trong kịch bản lãi suất bắt đầu hạ nhiệt từ giữa năm 2026, chi phí vốn sẽ trở nên dễ chịu hơn, qua đó hỗ trợ thanh khoản và tâm lý thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi nếu có nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc, thay vì lan rộng như các chu kỳ trước.

Khi lãi suất không còn là yếu tố duy nhất chi phối thị trường, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư có khả năng kiểm soát đòn bẩy và lựa chọn tài sản gắn với giá trị sử dụng thực. Trong một thị trường đang được “lọc” lại bởi chi phí vốn, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ không còn dành cho số đông.