Nguồn cung căn hộ giảm gần 50%, thị trường TP HCM đối mặt lệch pha cung – cầu

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và tín dụng chưa thực sự nới lỏng, thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục ghi nhận sự suy giảm về nguồn cung. Theo Công ty Tư vấn Bất động sản DKRA Consulting, quý I/2026 chỉ có khoảng 6.500 căn hộ mở bán tại TP HCM và các tỉnh lân cận, giảm gần 50% so với cùng kỳ. Sự sụt giảm này phản ánh rõ tâm lý thận trọng của cả doanh nghiệp lẫn người mua trong giai đoạn hiện tại.

Nguồn cung trong quý II được dự báo chỉ dao động 5.000–7.000 căn, tăng nhẹ khoảng 7% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với thông lệ. Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Knight Frank Việt Nam, tổng nguồn cung mở bán tại TP HCM sau sáp nhập dự kiến hơn 7.800 căn, trong đó khu vực nội thành chiếm khoảng 4.300 căn. Dù có dấu hiệu cải thiện, mức phục hồi này chưa đủ để tạo cú hích cho thị trường.

Ở góc độ thận trọng hơn, Savills Vietnam cho biết lượng sản phẩm thực tế có thể chỉ đạt 60–70% kế hoạch ban đầu do doanh nghiệp chủ động thu hẹp rổ hàng. Tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM năm 2026 ước khoảng 13.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế lên tới khoảng 50.000 căn mỗi năm. Khoảng cách lớn này cho thấy tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện.

Không chỉ giảm về số lượng, chiến lược bán hàng cũng thay đổi rõ rệt. Nhiều dự án điều chỉnh quy mô mở bán từ 800–1.000 căn xuống còn 500–700 căn nhằm thăm dò sức mua. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản DKRA Consulting, thanh khoản quý I chỉ đạt khoảng 20–30% so với cuối năm trước, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch để tránh áp lực tồn kho và dòng tiền.

Áp lực từ lãi suất tiếp tục là yếu tố chi phối. Dù lãi suất huy động có dấu hiệu hạ nhiệt, độ trễ chính sách khiến chi phí vốn vẫn ở mức cao. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, lãi suất không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, kéo dài thời gian ra quyết định và làm chậm tiến độ bán hàng.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá nhà ở vẫn được neo giữ. Chi phí phát triển dự án từ lãi vay đến vật liệu xây dựng tiếp tục ở mức cao, khiến giá bán khó giảm sâu dù thanh khoản suy yếu. Điều này tạo ra áp lực kép lên thị trường: người mua khó tiếp cận, trong khi doanh nghiệp không có nhiều dư địa điều chỉnh giá.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc trung cao cấp và cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm. Theo Batdongsan.com.vn, xu hướng năm 2026 sẽ chuyển từ cạnh tranh về số lượng sang chất lượng và độ an toàn của sản phẩm. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án thực chất.

Trong ngắn hạn, thị trường khó xuất hiện các đợt tăng trưởng đột biến khi thanh khoản còn yếu và tâm lý người mua vẫn thận trọng. Tuy nhiên, sự “giảm tốc có kiểm soát” này có thể tạo nền tảng ổn định hơn trong dài hạn. Khi dòng vốn được cải thiện và cấu trúc cung – cầu dần cân bằng, thị trường có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn, thay vì lặp lại các đợt tăng nóng như trước.