MBS: Lợi nhuận nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể giảm trong quý II vì 3 lực cản lớn

Sau tín hiệu khởi sắc trong năm 2025, thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu giảm tốc khi nhiều doanh nghiệp niêm yết được dự báo ghi nhận lợi nhuận đi lùi trong quý II/2026. Theo MBS Research, nguyên nhân không đến từ khó khăn riêng lẻ của từng doanh nghiệp mà phản ánh những lực cản chung của toàn thị trường, từ chi phí vốn gia tăng đến tâm lý thận trọng của người mua.

Một trong những áp lực lớn nhất là mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao. MBS cho biết lãi suất huy động trong quý II tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên khoảng 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này làm tăng chi phí tài chính của cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.

Chi phí vốn tăng khiến nhu cầu đầu tư suy yếu, trong khi các chương trình hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư chưa tạo được chuyển biến rõ rệt. Dù một số dự án như Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ hay Masterise Lumière Hanoi áp dụng chính sách cố định lãi suất khoảng 7-8% trong hai năm đầu, MBS cho rằng người mua vẫn có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền do lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, tâm lý chờ đợi quy hoạch cũng khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Nhà đầu tư có xu hướng quan sát thêm trước khi các quy hoạch lớn tại Hà Nội và nhiều đô thị trọng điểm được hoàn thiện, nhằm xác định những khu vực có tiềm năng hưởng lợi. Theo ước tính của MBS, giá giao dịch tại một số dự án chung cư trong quý II đã giảm khoảng 5% so với quý trước, phản ánh sức cầu yếu đi.

Trong bối cảnh mở bán mới chậm lại, phần lớn doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn đến từ việc bàn giao những sản phẩm đã bán trong giai đoạn 2024-2025. Điều này đồng nghĩa kết quả kinh doanh hiện nay phản ánh lượng hàng tích lũy từ các năm trước, thay vì sự cải thiện của hoạt động bán hàng trong quý II.

Các doanh nghiệp như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) được MBS đánh giá đều có tiến độ mở bán chậm hơn do sức mua suy yếu. Lợi nhuận của nhóm này chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án hiện hữu như Waterpoint, Gem Sky World hay Gladia. Khi nguồn hàng mới chưa tạo được doanh số đáng kể, lợi nhuận nhiều khả năng sẽ giảm so với cùng kỳ.

Ở chiều ngược lại, Vinhomes (VHM) tiếp tục là trường hợp nổi bật khi được MBS dự báo vẫn duy trì tăng trưởng lợi nhuận khoảng 11%. Động lực đến từ việc tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City, giúp doanh nghiệp duy trì nguồn thu trong bối cảnh thị trường chung chững lại.

MBS cũng ghi nhận sự thay đổi trong chiến lược của nhiều chủ đầu tư. Thay vì mở rộng quỹ đất hoặc triển khai đồng loạt các dự án mới, doanh nghiệp đang ưu tiên hoàn thiện những dự án hiện hữu để cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Với nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, xu hướng phát triển cũng dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ, thay vì các đại đô thị quy mô lớn như giai đoạn trước.

Trong nửa cuối năm, thị trường dự kiến sẽ đón thêm một số dự án mới như Mizuki Park của Nam Long, The Privé của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền. Tuy nhiên, MBS cho rằng các chủ đầu tư nhiều khả năng vẫn duy trì chiến lược triển khai thận trọng khi sức cầu chưa phục hồi rõ rệt và chi phí vốn còn ở mức cao.

Diễn biến này cho thấy bức tranh lợi nhuận quý II của ngành bất động sản đang phản ánh một giai đoạn điều chỉnh hơn là suy giảm mang tính hệ thống. Nếu mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt, quy hoạch tại các đô thị lớn được hoàn thiện và đầu tư hạ tầng tiếp tục được thúc đẩy, khả năng phục hồi của thị trường có thể cải thiện trong các quý tới. Ngược lại, nếu chi phí vốn tiếp tục neo cao và thanh khoản chưa cải thiện, áp lực lên kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản nhiều khả năng sẽ còn kéo dài.