Siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu
Dòng vốn vào bất động sản đang dịch chuyển khi tín dụng ngân hàng bị siết và chi phí vay tăng mạnh. Trái phiếu trở thành kênh huy động chủ đạo trong bối cảnh áp lực đáo hạn gần 100.000 tỷ đồng trong năm 2026.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, các chủ đầu tư đang chuyển mạnh sang kênh huy động vốn qua trái phiếu và thị trường vốn. Theo Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), sau khi tăng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước dự kiến giữ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức 15%, qua đó thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc.
Áp lực vốn xuất hiện trong bối cảnh nhu cầu thị trường suy yếu. VIS Rating cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025, từ mức 106% năm 2024, khi giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, khiến người mua trở nên thận trọng hơn.
Trong khi đó, nguồn cung lại gia tăng mạnh. Nguồn cung mới tại hai đô thị lớn tăng 22% trong năm 2025 và dự kiến duy trì ở mức cao trong 2026, chủ yếu đến từ các dự án trung – cao cấp và đại đô thị vùng ven, làm gia tăng áp lực cạnh tranh và tồn kho trên thị trường.
Một biến số quan trọng khác là chi phí vốn. VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà năm 2026 có thể cao hơn 3–4% so với cùng kỳ, trong khi dữ liệu từ Đất Xanh Services FERI cho thấy lãi suất thực tế phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí lên tới 15–16% với các khoản vay thả nổi, trực tiếp làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường.
Trong bối cảnh đó, kênh trái phiếu trở thành “van vốn” quan trọng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129.000 tỷ đồng trong năm 2025, tăng 40% so với cùng kỳ, và dự kiến tiếp tục tăng trong 2026 khi có tới 99.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng 74%, tạo áp lực tái cấp vốn lớn lên doanh nghiệp.
Không chỉ trái phiếu, thị trường vốn cũng được kỳ vọng đóng vai trò bổ trợ. Theo VIS Rating, việc nâng hạng thị trường chứng khoán cùng với sự tham gia của nhà đầu tư quốc tế có thể hỗ trợ các thương vụ huy động vốn và M&A trong năm 2026.
Ở góc độ dài hạn, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi khung pháp lý được hoàn thiện và các yếu tố minh bạch được nâng cao, qua đó loại bỏ dần các dự án yếu kém và dòng tiền đầu cơ.
Tuy nhiên, rủi ro vẫn nằm ở chi phí vốn. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, dòng tiền có thể tiếp tục thận trọng, ưu tiên tài sản có tính thanh khoản cao hơn, khiến thị trường bất động sản dù có nền tảng hạ tầng và pháp lý tốt hơn vẫn khó phục hồi nhanh trong ngắn hạn.
Nguyễn Huyền
