Chuyên gia JLL chỉ ra 4 “tọa độ” mới thu hút dòng vốn bất động sản

Theo báo cáo mới nhất “Hoạch định cho một thành phố đa cực”, JLL đánh giá Việt Nam đang sở hữu một lợi thế cạnh tranh khác biệt trong khu vực, với “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất”.

Theo cách nhìn này, sức hấp dẫn của thị trường không còn nằm ở từng đô thị riêng lẻ, mà ở khả năng kết nối các thị trường thành một mạng lưới liên hoàn, qua đó hình thành hệ sinh thái đầu tư đa dạng và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Hạ tầng đang thay đổi bản đồ bất động sản

Theo JLL, Đông Nam Á tiếp tục là khu vực có sức hút đối với dòng vốn bất động sản, nhưng mức độ phân hóa giữa các thị trường và từng loại tài sản ngày càng rõ nét.

Trong bối cảnh này, chính sách công đang trở thành một chỉ báo ngày càng quan trọng đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng đang mở rộng phạm vi phát triển đô thị, làm gia tăng vai trò của những điểm nút mới và các khu vực nằm ngoài trung tâm truyền thống.

Sự thay đổi này cũng kéo theo quá trình phân hóa mạnh hơn giữa các loại tài sản. Những bất động sản có chất lượng tốt, khả năng thích ứng với nhu cầu tương lai tiếp tục thu hút sự quan tâm, trong khi các tài sản cũ có thể phải cải tạo, tái định vị hoặc chuyển đổi công năng để duy trì sức cạnh tranh.

Từ những chuyển động này, JLL xác định 4 trọng tâm đáng chú ý đối với bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất là bất động sản công nghiệp và logistics: Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc +1” của các doanh nghiệp quốc tế.

Điều này duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho bãi hiện đại, đặc biệt tại những khu công nghiệp có kết nối hạ tầng thuận lợi.

Theo JLL, cơ hội không chỉ nằm ở việc phát triển từng khu công nghiệp riêng lẻ mà còn ở việc hình thành các nền tảng công nghiệp – logistics quy mô lớn, kết nối sản xuất với hệ thống cảng, giao thông và các trung tâm tiêu dùng.

Đây được xem là một trong những nền tảng quan trọng giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong chuỗi cung ứng khu vực.

Thứ hai là chiến lược phát triển theo hành lang và các siêu vùng kinh tế: Theo JLL, ranh giới địa giới hành chính ngày càng không còn phản ánh đầy đủ phạm vi của một thị trường bất động sản.

Thay vào đó, nhà đầu tư cần nhìn vào các vùng kinh tế có sự liên kết về hạ tầng, sản xuất, logistics và lao động. Tại phía Bắc, tam giác Hà Nội – Bắc Ninh – Hải Phòng được xem là một hành lang công nghiệp quan trọng. Ở phía Nam, TP.HCM và các tỉnh lân cận hình thành một vùng kinh tế có sự kết nối ngày càng chặt chẽ.

Việc đầu tư vào các dự án đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh, trung tâm logistics và các dịch vụ hỗ trợ trong những hành lang này có thể giúp nhà đầu tư tiếp cận đồng thời nhiều động lực tăng trưởng thay vì phụ thuộc vào một đô thị đơn lẻ.

JLL cho rằng các “siêu vùng kinh tế” của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với những mô hình liên kết đang phát triển mạnh tại Đông Nam Á, trong đó có trục Johor – Singapore của Malaysia và Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Thứ ba là sự trỗi dậy của các tỉnh cấp hai: Khi chi phí đất đai và chi phí phát triển tại những thị trường trung tâm như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, dòng vốn có xu hướng tìm kiếm các địa bàn mới có chi phí cạnh tranh hơn.

Những tỉnh sở hữu vị trí chiến lược, quỹ đất lớn và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối có thể trở thành điểm đến mới của các dự án công nghiệp, logistics và đô thị. Theo JLL, sự dịch chuyển này tạo ra một bức tranh đầu tư nhiều tầng, khi các tỉnh cấp hai không còn chỉ đóng vai trò là thị trường vệ tinh mà ngày càng trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi liên kết vùng.

Đặc biệt, sự cải thiện của hệ thống giao thông có thể làm thay đổi đáng kể lợi thế vị trí của các địa phương. Một khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành điểm kết nối quan trọng khi các tuyến đường và hạ tầng logistics được hoàn thiện.

Thứ tư là quá trình tái định vị các trung tâm đô thị: Không chỉ các tỉnh cấp hai thay đổi, những thành phố lớn cũng đang bước vào quá trình chuyển đổi mô hình phát triển.

JLL lấy Đà Nẵng làm ví dụ khi thành phố này đang từng bước mở rộng vai trò từ một điểm đến du lịch trở thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ của miền Trung. Quá trình chuyển đổi này mở ra cơ hội cho các loại hình bất động sản chất lượng cao như văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.

Theo hướng tiếp cận này, tiềm năng của một đô thị không chỉ được đánh giá bằng quy mô dân số hay lượng khách du lịch, mà còn dựa trên khả năng thu hút doanh nghiệp, nhân lực chất lượng cao, dòng vốn và các hoạt động kinh tế mới.

Không còn là câu chuyện “chọn thành phố nào”

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định mô hình “mạng lưới các thị trường kết nối” đang dần trở thành thực tế và tác động trực tiếp đến chiến lược của cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Theo bà, câu hỏi của thị trường đang thay đổi từ “nên đầu tư vào thành phố nào?”mà là "làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hoặc phía Nam nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động mới"? Sự thay đổi chiến lược này, cùng với định vị phát triển ngày càng rõ nét của các tỉnh cấp hai, đang tạo ra một bức tranh đầu tư đa tầng và tiềm năng cho Việt Nam trong kỷ nguyên phát triển mới

Nhìn rộng hơn ra khu vực, báo cáo của JLL cho thấy sức mạnh cốt lõi của Việt Nam nằm ở hai lĩnh vực nền tảng: nền tảng công nghiệp và logistics; và chiến lược phát triển theo các hành lang kinh tế. Các "siêu vùng kinh tế của Việt Nam" được đánh giá có tầm quan trọng tương đương với những ví dụ điển hình nhất khu vực như trục Johor-Singapore và Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Mỗi quốc gia trong khu vực đang tạo ra những lợi thế cạnh tranh riêng biệt. Nếu Malaysia và Indonesia đang nổi lên như những trung tâm mới về trung tâm dữ liệu, hay Manila và Jakarta có nhiều cơ hội trong việc tái định vị, cải tạo các tài sản cũ, thì thế mạnh của Việt Nam lại nằm ở quy mô công nghiệp và tính liên kết hệ thống.

Nhà đầu tư cần nhìn bất động sản theo góc độ cấu trúc

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng bài toán đối với nhà đầu tư hiện nay không đơn thuần là lựa chọn thị trường nào, mà quan trọng hơn là xác định thị trường đó đang nằm ở đâu trong một hệ sinh thái lớn hơn gồm chính sách, hạ tầng, con người và dòng vốn.

Theo ông Michael Glancy, thị trường bất động sản Đông Nam Á trong năm 2026 và những năm tiếp theo cần được nhìn nhận nhiều hơn dưới góc độ cấu trúc, thay vì chỉ dựa trên chu kỳ lên, xuống của thị trường.

Các yếu tố như giá thuê, nguồn cung và lợi nhuận vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng những thay đổi lớn hơn có thể đến từ các động lực nền tảng như định hướng chính sách, hạ tầng kết nối, công nghệ số, phát triển bền vững và sự thay đổi không ngừng của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Với Việt Nam, điều này đồng nghĩa cơ hội đầu tư bất động sản đang được mở rộng theo chiều ngang. Từ các trung tâm lớn, dòng vốn có thể lan tỏa theo hành lang kinh tế; từ khu công nghiệp, nhu cầu tiếp tục kéo theo logistics và đô thị; trong khi hạ tầng mới có thể tạo ra những điểm tăng trưởng.