FDI đổi khẩu vị, kỷ nguyên “có đất là thắng” của khu công nghiệp dần khép lại

Quý I/2026 đánh dấu bước chuyển rõ nét khi thị trường không còn bùng nổ nguồn cung như giai đoạn 2021-2024. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam hiện duy trì khoảng 36.400 ha và gần như không có thêm dự án mới. Dù diện tích hấp thụ thuần tăng mạnh 182% theo quý, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chỉ đạt khoảng 74,8%, cho thấy giai đoạn “khát đất công nghiệp” đã bắt đầu hạ nhiệt.

Điều đáng chú ý là dòng vốn FDI vẫn vào mạnh nhưng “khẩu vị” đã thay đổi hoàn toàn. Các tập đoàn quốc tế hiện không còn mở rộng nhà máy đại trà như trước mà chuyển sang chiến lược chọn lọc kỹ về hạ tầng, logistics, khả năng kết nối cảng biển, sân bay và tiêu chuẩn ESG. Điều này khiến bất động sản công nghiệp bắt đầu bị tái định giá bằng chất lượng vận hành thay vì chỉ dựa vào giá thuê hay diện tích đất.

Theo bà Chương Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp và văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới khi nhu cầu được dẫn dắt bởi các ngành công nghiệp giá trị cao và sự thay đổi trong ưu tiên của dòng vốn FDI.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cũng cho rằng Việt Nam đang bước vào “giai đoạn công nghiệp quy mô lớn”, nơi cạnh tranh chuyển từ chi phí sang năng lực hạ tầng, logistics và tiêu chuẩn vận hành. Đây là lý do các địa phương có lợi thế kết nối giao thông như TP Đồng Nai bắt đầu nổi lên mạnh mẽ nhờ sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

Trong khi đó, Tây Ninh đang nổi lên như “vùng trũng giá thuê” mới của khu vực phía Nam khi vẫn còn quỹ đất sạch lớn và chi phí cạnh tranh hơn đáng kể so với TP.HCM. Sự dịch chuyển này cho thấy bản đồ công nghiệp phía Nam đang được định hình lại bởi hạ tầng giao thông thay vì các trung tâm công nghiệp truyền thống.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự bùng nổ của nhà xưởng xây sẵn và logistics hiện đại. Quý I, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn phía Nam đạt khoảng 6,8 triệu m2, trong đó nhiều cụm tại khu vực Bình Dương cũ và TP Đồng Nai đã kín chỗ hoàn toàn. TP Đồng Nai hiện dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy gần 95%, còn TP.HCM gần như kín kho vận với tỷ lệ lấp đầy khoảng 99%.

Điều này phản ánh chiến lược mới của doanh nghiệp FDI khi ưu tiên thuê nhà xưởng hoàn thiện để rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt vận hành. Nhu cầu tập trung mạnh vào điện tử, bán dẫn, cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ — những ngành đòi hỏi tiêu chuẩn vận hành cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

ESG cũng đang trở thành “giấy thông hành” mới của bất động sản công nghiệp. Các khu công nghiệp sinh thái, dự án tích hợp tự động hóa, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng tiêu chuẩn phát thải đang có lợi thế lớn trong việc hút khách thuê quốc tế. Ngược lại, các khu công nghiệp thiếu kết nối logistics hoặc phát triển theo tư duy cũ bắt đầu đối mặt nguy cơ bị bỏ lại phía sau, ngay cả khi sở hữu giá thuê thấp hơn.

Giới phân tích cho rằng giai đoạn tăng trưởng dễ dàng của bất động sản công nghiệp Việt Nam đã kết thúc. Chu kỳ mới đang mở ra một cuộc thanh lọc mạnh, nơi quỹ đất không còn là lợi thế tuyệt đối. Thay vào đó, năng lực phát triển hạ tầng, logistics, ESG và khả năng hút doanh nghiệp công nghệ cao mới là yếu tố quyết định dòng tiền và giá trị của thị trường trong nhiều năm tới.