Người mua nhà TP.HCM đối mặt mặt bằng giá mới: Căn hộ hạng sang 'kéo' giá cả thị trường lên
Không phải phân khúc nào cũng tăng giá, nhưng sự xuất hiện dồn dập của các dự án hạng sang đang khiến giá bình quân toàn thị trường TP.HCM bị đẩy lên cao.
Thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận những tín hiệu cải thiện đáng chú ý trong quý III/2026, cả về thanh khoản lẫn mặt bằng giá, theo báo cáo mới nhất của Knight Frank Việt Nam.
Giao dịch khởi sắc, giá tiếp tục đi lên
Tại khu vực TP.HCM trước thời điểm sáp nhập, thị trường ghi nhận 2.493 giao dịch căn hộ trong quý III, tăng tới 40% so với quý trước, trong khi nguồn cung mở bán mới đạt 2.711 căn. Nếu tính trên phạm vi TP.HCM mở rộng, bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, tổng lượng giao dịch toàn vùng đạt 7.534 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 45%. Các dự án trung cấp, giá hợp lý ở khu vực ngoài trung tâm vẫn là phân khúc được người mua quan tâm nhiều nhất.
Về giá bán, giá sơ cấp bình quân tại khu vực TP.HCM trước sáp nhập tăng 3% theo quý, đạt 4.210 USD/m² (khoảng 110 triệu đồng/m²). Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá sơ cấp bình quân toàn vùng đạt 3.754 USD/m² (khoảng 97,6 triệu đồng/m²), tăng 2,3% so với quý II. Knight Frank lưu ý mức tăng này chủ yếu đến từ việc ra mắt các dự án hạng sang và siêu sang trong kỳ, chứ không phản ánh xu hướng tăng đồng đều trên toàn thị trường.
Một năm giá liên tục thiết lập đỉnh mới
Diễn biến quý III nối tiếp một xu hướng đã kéo dài suốt năm 2026. Theo số liệu CBRE công bố cho quý II, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường nhà ở TP.HCM (sau sáp nhập) đạt khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên tới 90%. Giá căn hộ thứ cấp cùng kỳ cũng đạt 62 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.
Lùi về quý I/2026, các đơn vị nghiên cứu đã đồng loạt cảnh báo về đà tăng giá. JLL Việt Nam ghi nhận giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt 4.148 USD/m², tăng 2,3% so với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ, còn Avison Young cho biết giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sau sáp nhập đạt 3.900 USD/m². Bản thân Knight Frank khi đó cũng từng nhận định mức tăng giá "không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường", quan điểm phần nào được củng cố khi đà tăng vẫn tiếp diễn sang quý III.
Nguồn cung tương lai vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp
Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, TP.HCM sẽ có thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu vực lõi trung tâm chiếm hơn một nửa và tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang. Ngược lại, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ được kỳ vọng tiếp tục bổ sung sản phẩm bình dân, trung cấp, giữ vai trò là nguồn cung căn hộ vừa túi tiền cho thị trường.
Đại diện Knight Frank cho rằng nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính và uy tín chủ đầu tư. Lãnh đạo đơn vị này cũng đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh và chọn lọc hơn, đòi hỏi chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm và chiến lược giá để thích ứng.
Nhìn chung, các số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu độc lập như Knight Frank, CBRE, JLL, Avison Young đều cho thấy một bức tranh tương đối thống nhất: giá chung cư sơ cấp tại TP.HCM đã tăng liên tục qua từng quý trong năm 2026, chủ yếu do cơ cấu nguồn cung mới dịch chuyển về phân khúc cao cấp - hạng sang, trong khi nguồn cung vừa túi tiền ngày càng khan hiếm tại khu vực trung tâm.
Hoa Chanh
