Chung cư TPHCM lập đỉnh giá nhưng thanh khoản chỉ còn 28%: Thị trường phân hóa chứ chưa đóng băng

Giá kỷ lục ở phân khúc hạng sang, sức mua dồn về nhà vừa túi tiền

Báo cáo quý III/2026 của Avison Young, công bố ngày 12/10, cho thấy giá bán sơ cấp tại TPHCM và Hà Nội vẫn neo cao dù đà tăng đã chững lại, còn tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước. Tại TPHCM có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý, nhưng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn 28%.

Trên thực tế, "125 triệu đồng/m²" không phải giá trung bình của thị trường. Đó là mức giá kỷ lục của một dự án hạng sang ở khu Tây, từ 4.500 - 4.800 USD/m², tương đương khoảng 117,3 - 125,1 triệu đồng/m². Mặt bằng chung thấp hơn, theo Knight Frank Việt Nam, giá chào bán bình quân căn hộ mới tại khu vực TPHCM trước sáp nhập là 4.210 USD/m² (khoảng 110 triệu đồng), tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá bình quân là 97,6 triệu đồng/m². Dữ liệu của Biggee cũng ghi nhận giá chung cư TPHCM trước sáp nhập cao hơn 12% so với cuối năm 2025.

Giao dịch thành công tập trung ở sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực còn tốt, trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Vì vậy, Avison Young nhận định thị trường đang phòng thủ nhưng chưa đóng băng.

Vì sao thanh khoản yếu, và các thị trường lớn khác ra sao?

Knight Frank ghi nhận 7.544 căn giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ 45% nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Riêng TPHCM cũ bán được 2.493 căn, tăng 40% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ 38%.

Về nguyên nhân, quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao đẩy mặt bằng giá tại TPHCM cũ lên, qua đó gián tiếp làm mất dần nguồn cung vừa túi tiền. Chi phí vay cũng là lực cản. Một bản tin địa ốc ghi nhận lãi vay mua nhà lên tới 16%/năm, buộc nhiều chủ đầu tư tăng hỗ trợ lãi suất, chiết khấu và tặng voucher để giữ sức mua.

Nguồn cung đang dịch chuyển ra vùng ven, Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, TPHCM có thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu trung tâm chiếm hơn một nửa và nghiêng về cao cấp, hạng sang. Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tiếp tục bổ sung sản phẩm bình dân, trung cấp. Avison Young dự kiến giai đoạn 2027-2030 sẽ có hơn 25.000 căn hộ mới ở hai khu vực này, đón đầu hạ tầng hoàn thiện vào năm 2030.

Hà Nội cũng có xu hướng tương tự, giá sơ cấp ở đây đạt khoảng 4.180 USD/m² (khoảng 108,3 triệu đồng) nhưng thanh khoản chỉ còn 31%. Giá thứ cấp một số sản phẩm giảm 5-12%, và 80% nguồn cung đang chào bán thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Ở Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch đến từ nhà đầu tư phía Bắc, tập trung vào các dự án cao cấp mới.

Về giải pháp, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia David Jackson cho rằng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đất đai, quy hoạch là điều kiện then chốt để chuyển dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc còn thiếu. Trong ngắn hạn, thị trường nhiều khả năng tiếp tục phân hóa: giá hạng sang giữ mức cao, còn thanh khoản phụ thuộc vào nhà ở vừa túi tiền và chi phí vay.