Căn hộ siêu sang tại TP.HCM chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m2

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý II/2026, giá bán sơ cấp bình quân của phân khúc căn hộ siêu sang tại TP.HCM đã tiệm cận 18.000 USD, tương đương gần 470 triệu đồng/m2.

Mức giá này cao hơn 2 lần so với phân khúc căn hộ hạng sang, hiện trên 8.000 USD, tương đương hơn 200 triệu đồng/m2. So với mặt bằng căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm, mức giá căn hộ siêu sang cao gấp khoảng 3-5 lần, khi phân khúc này đang dao động 3.500-5.900 USD/m2, tương đương 91-155 triệu đồng/m2.

Tại một diễn đàn bất động sản gần đây, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết giá căn hộ tại lõi trung tâm TP.HCM hiện phổ biến trong khoảng 200-500 triệu đồng/m2.

Thậm chí, dự án One Central Saigon của Masterise Homes tọa lạc gần chợ Bến Thành với khoảng 350 căn hộ hàng hiệu sẽ được mở bán thời gian tới đã các đơn vị bán hàng dự đoán mức giá sẽ vào khoảng 1 tỷ đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức.

Theo ông Bình, mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào giá trị thương hiệu, vị trí và tính khan hiếm của quỹ đất. Tuy nhiên, đây là phân khúc có tập khách hàng rất hẹp, chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng siêu giàu.

"Mức giá đắt đỏ này khiến bất động sản trung tâm trở thành cuộc chơi riêng biệt, rất giới hạn người tham gia. Đại đa số các nhà đầu tư không thể tiếp cận phân khúc này do hạn chế về nguồn vốn", ông Bình nhận định.

Mức giá xấp xỉ 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực gần chợ Bến Thành của được ghi nhận ở nhóm bất động sản hàng hiệu (Branded Residence).

Đây là mô hình bất động sản thường sở hữu vị trí trung tâm, được vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quốc tế lớn như Marriott International, The Ritz-Carlton hay Elie Saab.

Theo báo cáo Branded Residences 2025-2026 của Savills, Việt Nam hiện đứng thứ 4 thế giới về số lượng dự án bất động sản hàng hiệu, sau Mỹ, Saudi Arabia và Mexico. Thị trường trong nước có hơn 50 dự án gắn với 34 thương hiệu quốc tế, phân bổ tại nhiều địa phương.

Báo cáo của C9 Hotelworks cũng cho thấy Việt Nam chiếm khoảng 41% nguồn cung bất động sản hàng hiệu đang được phát triển tại châu Á, cao nhất khu vực.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang thay đổi nhanh chóng. Khoảng 60% các dự án Branded Residence đang triển khai nằm tại khu vực đô thị, cao hơn đáng kể mức 28% của nguồn cung đã hoàn thành, vốn chủ yếu tập trung tại các khu nghỉ dưỡng ven biển.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao khu vực Đông Nam Á tại Savills Hotels, cho rằng mô hình Branded Residence tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ.

Theo ông, phân khúc này có tiềm năng tăng trưởng khi các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tạo sự khác biệt cho dự án, đồng thời gia tăng giá trị dịch vụ và trải nghiệm cho người mua.

Sự phát triển của phân khúc căn hộ siêu sang có mối liên hệ chặt chẽ với tốc độ gia tăng tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam.

Theo Báo cáo Thịnh vượng 2026 của Knight Frank, số lượng cá nhân tại Việt Nam sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên được dự báo tăng 59% trong 5 năm tới, thuộc nhóm có tốc độ tăng nhanh tại khu vực.

Đây là nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận những sản phẩm bất động sản có giá trị hàng chục tỷ đồng, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá nửa tỷ đến 1 tỷ đồng/m2 cũng khiến phân khúc căn hộ siêu sang trở thành thị trường rất đặc thù. Với nhà đầu tư vốn mỏng hoặc nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, việc tiếp cận các sản phẩm tại lõi trung tâm gần như nằm ngoài khả năng tài chính.

Trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP.HCM dự kiến đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.

Theo Avison Young, xu hướng đô thị nén gắn với các nhà ga metro theo mô hình TOD cùng sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng liên vùng, đặc biệt là Vành đai 3, sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển nhà ở.

Từ năm 2027, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cấp được kỳ vọng gia tăng, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người lao động có thu nhập trung bình.

Trong khi căn hộ siêu sang tiếp tục thiết lập những mặt bằng giá mới tại khu vực trung tâm, sự phát triển của hạ tầng đang mở ra một hướng đi khác cho thị trường nhà ở: dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá vừa khả năng chi trả và phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Sự phân hóa này có thể ngày càng rõ nét trong những năm tới, khi thị trường vừa xuất hiện những sản phẩm có giá tới 1 tỷ đồng/m2, vừa cần bổ sung nguồn cung trung cấp để đáp ứng nhu cầu của số đông người mua nhà.