Giá căn hộ "lập đỉnh" nhưng thanh khoản chậm trong quý I/2026
Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 do Avison Young Việt Nam công bố ngày 10/4 cho thấy bức tranh thị trường với những gam màu tương phản rõ nét: giá căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục lập đỉnh mới, trong khi thanh khoản lại suy giảm do tác động của lãi suất tăng và biến động kinh tế.
Cụ thể, kết thúc quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại ba thị trường trọng điểm đều ghi nhận mức cao kỷ lục. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến dòng tiền vận động chậm lại, kéo theo sự sụt giảm thanh khoản trên diện rộng.
Tại TP.HCM (sau sáp nhập), giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.900 USD/m². Thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, tập trung nhiều tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tiếp tục tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp có dấu hiệu cải thiện, song thị trường thứ cấp lại chững lại.
Xét theo cơ cấu nguồn cung, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes và Sunshine Homes. Bên cạnh đó, nguồn cung trung cấp từ Bình Dương góp phần cân bằng thị trường, trong khi các dự án ven biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu tạo thêm sức nóng cục bộ.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Hà Nội có 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group - phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.
Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026 - 2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.
Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m², tăng 3% so với cuối năm 2025, thế nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý I/2026 gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ. Bốn dự án dự kiến hoàn thành trong năm nay gồm: The Sang Residence, Peninsula Danang, Sun Symphony Residence, Masteri Rivera Danang.
Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ cũng ghi nhận diễn biến tương tự khi nguồn cung gia tăng nhưng sức cầu chưa cải thiện rõ rệt. TP.HCM đón lượng sản phẩm mới lớn, Hà Nội có xu hướng đi ngang, còn Đà Nẵng chứng kiến cả cung và cầu đều chững lại.
Đánh giá về xu hướng này, ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển “trưởng thành” hơn. Dòng vốn đầu tư không còn mang tính thử nghiệm mà hướng tới các tiêu chí rõ ràng về quy mô, chất lượng và chiến lược dài hạn. Sự sụt giảm thanh khoản trong ngắn hạn phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên, trong đó các yếu tố như nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò quyết định.
Trong khi phân khúc nhà ở có dấu hiệu “hạ nhiệt”, các lĩnh vực khác như bất động sản công nghiệp và khách sạn – nghỉ dưỡng vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, nhờ hưởng lợi từ phát triển hạ tầng và sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch. Đây được xem là những trụ cột góp phần giữ nhịp ổn định cho toàn thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Huyền My (t/h)
