Thị trường bất động sản Hà Nội 2026: Hết thời FOMO, nhà ở xã hội bứt tốc, một phân khúc trở thành “của nợ” của nhà đầu tư

Kết thúc chu kỳ tăng nóng nhờ FOMO, Đất nền dù giảm giá vẫn khó bán

Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, giai đoạn 2024-2025 thị trường bất động sản Thủ đô từng bùng nổ, giá tăng mạnh trên diện rộng, phần lớn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của nhà đầu tư. Tuy nhiên bước sang năm 2026, thanh khoản giảm rõ rệt, giao dịch dịch chuyển về các sản phẩm có giá hợp lý hơn như nhà ở xã hội. Ban Đô thị nhận định giá trị bất động sản hiện không còn tăng đồng loạt mà gắn chặt với năng lực phát triển kinh tế địa phương và tiến độ triển khai hạ tầng thực tế.

Đây là diễn biến được nhiều đơn vị nghiên cứu độc lập xác nhận trong suốt năm 2026. Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam và Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm khoảng 23% so với quý trước. Tại một số "điểm nóng" từng sốt giá trước đây, mức điều chỉnh đã khá rõ: tại Long Biên cũ, giá đất nền phổ biến khoảng 60-135 triệu đồng/m², giảm 2-6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Ở một số khu vực vùng ven như Đông Anh, mức giảm còn sâu hơn: tại xã Vân Nội (nay thuộc xã Phúc Thịnh), giá đất nền phổ biến khoảng 84 triệu đồng/m² vào tháng 6/2026, thấp hơn 14,3% so với đỉnh 98 triệu đồng/m² hồi tháng 3. Cá biệt, một số khu vực xa trung tâm hơn như Hòa Bình cũ ghi nhận mức điều chỉnh tới hơn 50% so với đỉnh.

Điều đáng chú ý là ngay cả khi giá đã giảm, thanh khoản vẫn không cải thiện tương ứng. Giới chuyên gia gọi đây là giai đoạn thị trường "lọc sóng": dòng tiền đầu cơ ngắn hạn rút lui, trong khi nhà đầu tư quay về đánh giá giá trị thực như pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác thay vì chạy theo tin đồn. Nhận định này trùng khớp với kết luận của Ban Đô thị HĐND: đất nền mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc tại các dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư tiếp tục là nhóm sản phẩm khó thanh khoản nhất, bất kể mức giảm giá.

Chung cư thương mại vẫn lệch pha về phân khúc cao cấp

Trái với đất nền, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt nguồn cung mới tại Hà Nội, chiếm 70% nguồn cung mở bán và 73% tổng giao dịch trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha: phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m²) và sang trọng - siêu sang (trên 80 triệu đồng/m²) chiếm tới 78% nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Số liệu từ CBRE Việt Nam phần nào minh họa rõ nét xu hướng này. Quý I/2026, Hà Nội đạt mức mở bán mới cao nhất 5 năm với 8.010 căn hộ, trong khi giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường đạt khoảng 84 triệu đồng/m², tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm. Sang quý II, nguồn cung tiếp tục lập đỉnh mới với khoảng 16.600 căn mở bán trong nửa đầu năm - cao nhất cùng kỳ kể từ 2020 nhưng đà tăng giá bắt đầu chững lại khi giá sơ cấp giảm nhẹ 2% so với quý trước, còn khoảng 85 triệu đồng/m², trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Diễn biến này phù hợp với nhận định của CBRE Hà Nội rằng sau 8 quý liên tiếp tăng giá mạnh, đà tăng của chung cư Thủ đô đang bước vào giai đoạn chững lại.

Điểm sáng: Nhà ở xã hội và nhà cho thuê

Trong bức tranh chung khá trầm lắng, nhà ở xã hội là phân khúc hiếm hoi ghi nhận chuyển biến tích cực. Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã khởi công 33 dự án với quy mô khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao. Theo kế hoạch, năm 2027 thành phố dự kiến bổ sung thêm 27 dự án với 28.696 căn, và giai đoạn 2028-2030 sẽ triển khai 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn hộ nhà ở xã hội.

Song song đó, Hà Nội cũng đang định hướng phát triển quỹ nhà ở cho thuê như một "nấc thang đầu tiên" cho người trẻ và lao động thu nhập trung bình, với sự tham gia đăng ký, khởi công của nhiều địa phương và doanh nghiệp.

Nhìn chung, Bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội năm 2026, qua cả báo cáo giám sát của HĐND thành phố lẫn số liệu từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE, Batdongsan.com.vn hay PropertyGuru, cho thấy một thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, dòng vốn đầu cơ rút khỏi đất nền, chung cư thương mại tiếp tục lệch pha về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà cho thuê dần trở thành trụ đỡ cho nhu cầu ở thực.