Lãi suất cao "hãm phanh" giao dịch, vì sao giá căn hộ vẫn chưa chịu giảm?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nghịch lý: giao dịch suy giảm rõ rệt do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, nhưng giá căn hộ mở bán mới vẫn gần như không có dấu hiệu điều chỉnh. Theo các đơn vị nghiên cứu, nguyên nhân đến từ sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi chi phí phát triển dự án vẫn neo ở mức cao.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và thấp hơn tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường hiện chỉ dao động 20-30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Theo Dat Xanh Services, dòng tiền hiện chỉ tập trung vào những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt tại khu vực vùng ven, ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.

Dù thanh khoản suy yếu, giá căn hộ sơ cấp vẫn chưa xuất hiện xu hướng giảm rõ rệt. Theo FERI, mặt bằng giá bán mới tiếp tục được duy trì nhờ ba yếu tố chính: nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạ tầng đô thị tiếp tục được đầu tư và chi phí phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất đến vật liệu xây dựng và vốn vay, vẫn ở mức cao.

Trong đó, phân khúc căn hộ ghi nhận mức tăng giá khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm trước tại cả Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, so với cuối năm 2025, tốc độ tăng giá đã chậm lại và dần chuyển sang trạng thái đi ngang.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh hiện nay, việc giá sơ cấp giảm mạnh là không dễ xảy ra bởi các chủ đầu tư vẫn chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Khác với thị trường sơ cấp, thị trường chuyển nhượng đã xuất hiện tình trạng giảm giá tại một số khu vực.

Theo Avison Young, một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính buộc phải giảm giá bán, khiến giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh tại nhiều dự án.

Tại TP.HCM, trong quý II có gần 12.000 căn hộ được mở bán mới. Giá sơ cấp khu vực trung tâm vẫn dao động từ 3.500-5.900 USD/m², trong khi giá thứ cấp giảm khoảng 5-8%.

Ở Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ mới gia nhập thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp phổ biến từ 3.250-4.400 USD/m² tại khu vực phía Đông và phía Tây, trong khi khu vực nội đô dao động 5.400-9.500 USD/m².

Đáng chú ý, giá chuyển nhượng tại một số dự án đã giảm tới 12% khi mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua. Trong khi đó, Đà Nẵng tiếp tục là điểm sáng khi thanh khoản duy trì tích cực hơn nhờ nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và mức giá cạnh tranh hơn so với hai đô thị lớn.

Để cải thiện thanh khoản, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ tài chính.

Không ít dự án chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán khoảng 10% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên 24-30 tháng, kết hợp giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và tăng mức chiết khấu.

Tuy nhiên, người mua hiện cũng thay đổi đáng kể về tâm lý đầu tư. Thay vì kỳ vọng lướt sóng như giai đoạn trước, phần lớn khách hàng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Theo Dat Xanh Services, nửa cuối năm 2026, thị trường vẫn sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo từng phân khúc và khu vực. Nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động 20-30%, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường trong 6 tháng cuối năm. Ở kịch bản được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, lãi suất dao động khoảng 11-13%/năm, giá bán sơ cấp đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%.

Nếu lãi suất giảm sâu về 9-11%, niềm tin thị trường được cải thiện và dòng tiền quay trở lại, giá bán có thể tăng thêm 5-10%, còn tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Tuy nhiên, Dat Xanh Services cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này hiện chưa cao.

Diễn biến của thị trường cho thấy giai đoạn "giảm giá để bán hàng" vẫn chưa thực sự xuất hiện ở phân khúc sơ cấp. Thay vào đó, các chủ đầu tư lựa chọn tăng ưu đãi tài chính để kích cầu, trong khi vẫn giữ mặt bằng giá nhằm bảo vệ biên lợi nhuận. Điều này đồng nghĩa tốc độ phục hồi của bất động sản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất. Nếu chi phí vốn chưa hạ nhiệt, thanh khoản khó có thể cải thiện mạnh, dù nguồn cung tiếp tục gia tăng.