Bộ Xây dựng đề xuất cho chuyển nhượng dự án bất động sản khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Nhiều dự án bất động sản hiện không thể chuyển nhượng dù nhà đầu tư mới sẵn sàng tiếp nhận, chỉ vì chủ đầu tư cũ chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là một trong những nút thắt khiến nhiều dự án kéo dài tình trạng đình trệ, làm chậm quá trình tái cơ cấu của thị trường.

Tại Hội nghị phản biện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Bộ đang lấy ý kiến về đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo phương án này, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án.

Đề xuất trên hướng tới mục tiêu khơi thông các dự án đang mắc kẹt về thủ tục, nhưng cũng đặt ra một yêu cầu lớn hơn: làm thế nào để việc thay đổi chủ đầu tư không làm gián đoạn quyền lợi của người mua nhà. Nếu không xác định rõ trách nhiệm sau chuyển nhượng, điểm nghẽn của dự án có thể được giải quyết, nhưng rủi ro lại chuyển sang khách hàng.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, dự thảo đã có bước chuyển đáng chú ý khi không chỉ tập trung vào điều kiện chuyển nhượng mà bắt đầu chú trọng hơn đến cơ chế kế thừa trách nhiệm giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới. Tuy nhiên, quy định hiện nay vẫn chưa phân định rõ nghĩa vụ nào tiếp tục thuộc bên chuyển nhượng và nghĩa vụ nào mặc nhiên chuyển sang bên nhận chuyển nhượng.

Khoảng trống này có thể dẫn đến tình trạng các bên đùn đẩy trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp. Chủ đầu tư cũ có thể cho rằng trách nhiệm đã chấm dứt sau khi chuyển nhượng, trong khi chủ đầu tư mới lại viện dẫn các nghĩa vụ phát sinh trước thời điểm tiếp nhận dự án. Người mua nhà vì thế có nguy cơ trở thành bên chịu thiệt nhiều nhất.

Để hạn chế rủi ro, TS Nguyễn Minh Phong đề xuất bên nhận chuyển nhượng phải đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đồng thời, mọi thỏa thuận giữa hai chủ đầu tư không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, bên thuê mua hoặc các chủ thể liên quan.

Một khoảng trống khác được chuyên gia chỉ ra là giai đoạn chuyển tiếp giữa thời điểm chấp thuận chuyển nhượng và thời điểm hoàn tất bàn giao dự án. Đây là lúc dễ phát sinh tranh chấp liên quan đến hồ sơ pháp lý, quỹ bảo trì, bảo lãnh ngân hàng hay tiến độ thực hiện dự án nếu không có cơ chế ràng buộc trách nhiệm liên đới giữa hai chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, quá trình chuyển nhượng cũng cần được minh bạch hơn. TS Nguyễn Minh Phong kiến nghị bắt buộc công khai năng lực tài chính của chủ đầu tư mới, thông báo tới toàn bộ khách hàng đã ký hợp đồng và bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính, quỹ bảo trì, hồ sơ hoàn công cũng như các cam kết bảo hành trước khi hoàn tất việc chuyển giao.

Nếu được hoàn thiện theo hướng này, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sẽ không chỉ tháo gỡ điều kiện để các dự án được chuyển nhượng thuận lợi hơn, mà còn chuyển trọng tâm sang kiểm soát trách nhiệm sau chuyển nhượng. Đây được xem là yếu tố quyết định để vừa khơi thông nguồn lực cho thị trường, vừa bảo đảm quyền lợi của người mua nhà.