NOXH trước "bài toán kép": Người dân khó tiếp cận, doanh nghiệp chưa mặn mà

Dù nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) tại TP.HCM luôn ở mức rất lớn, việc phát triển phân khúc này vẫn đối mặt nhiều điểm nghẽn. Người có nhu cầu thực sự vẫn khó tiếp cận vì thủ tục, điều kiện và nguồn cung hạn chế, trong khi doanh nghiệp lại chưa có đủ động lực để mạnh dạn đầu tư do lợi nhuận thấp và quá trình triển khai kéo dài.

Đây là một trong những nội dung được nêu tại Hội nghị khảo sát chuyên đề về việc thực hiện chính sách, pháp luật phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM do đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố tổ chức sáng ngày 14/7.

Theo báo cáo tại hội nghị, TP.HCM hiện quy hoạch 209 khu đất và dự án dành cho phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân với tổng diện tích hơn 1.040 ha.

Trong đó, khoảng 726 ha là quỹ đất do Nhà nước quản lý với 91 khu, dự án; gần 254 ha thuộc quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại với 93 khu, dự án; phần còn lại hơn 60 ha là quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu.

Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố đã hoàn thành 28 dự án, cung cấp 17.902 căn hộ. Bên cạnh đó, 19 dự án khác với gần 18.900 căn đang được triển khai và dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026-2030.

Tuy nhiên, nếu đặt cạnh nhu cầu nhà ở của hàng trăm nghìn lao động, công nhân, viên chức và người thu nhập thấp đang sinh sống tại TP.HCM, lượng nguồn cung này vẫn còn khá khiêm tốn.

Khảo sát trực tuyến với 1.292 người dân cho thấy rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là vấn đề tài chính. Có tới 45,4% người tham gia khảo sát cho rằng giá bán nhà ở xã hội hiện đã vượt hoặc cao hơn đáng kể khả năng chi trả của họ.

Điều này cho thấy dù được gọi là NOXH, mức giá hiện nay vẫn là áp lực không nhỏ đối với nhóm thu nhập thấp, thậm chí cả cán bộ, công chức, viên chức có thu nhập ổn định. Không chỉ giá bán, khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cũng đang là điểm nghẽn lớn. Theo kết quả khảo sát, 93,2% người được hỏi cho biết chưa từng tiếp cận hoặc chưa vay được các chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội.

Con số này phản ánh khoảng cách khá lớn giữa chính sách hỗ trợ khả năng tiếp cận của người dân trên thực tế. Đến cuối tháng 5/2026, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng mới giải ngân khoảng 597 tỷ đồng cho 5 dự án và gần 34 tỷ đồng cho 48 khách hàng cá nhân.

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM đang có dư nợ khoảng 1.708 tỷ đồng, hỗ trợ gần 2.900 khách hàng vay mua NOXH.

Văn phòng đoàn ĐBQH thành phố xác định 5 vấn đề cốt lõi trong việc tiếp cận NOXH gồm: nhu cầu về NOXH rất lớn nhưng khả năng tài chính vẫn là điểm nghẽn trung tâm; mức giá NOXH hiện nay không chỉ gây áp lực đối với người thu nhập thấp mà cả nhóm cán bộ, công chức, viên chức có thu nhập ổn định.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng đang đối mặt nhiều khó khăn. Theo ông Hoàng Tùng, Trưởng Ban Đô thị HĐND TP.HCM, nút thắt lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở nguồn vốn mà còn là cơ chế, chính sách. Nếu các chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, doanh nghiệp sẽ khó có động lực tham gia phát triển phân khúc này.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết doanh nghiệp đang gặp nhiều vướng mắc về vốn. Theo ông, nếu ngân hàng cho vay NOXH với lãi suất ưu đãi khoảng 6%/năm trong thời gian dài thì chính các ngân hàng cũng khó đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Trong khi đó, doanh nghiệp muốn chấp nhận vay vốn với lãi suất thương mại để triển khai dự án lại không dễ được chấp thuận do các tổ chức tín dụng vẫn lo ngại rủi ro pháp lý. Điều này khiến nhiều dự án dù có nhu cầu lớn nhưng vẫn khó triển khai đúng tiến độ

Để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện nay, nhiều kiến nghị đã được đưa ra tại hội nghị. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một dạng NOXH. Việc này giúp chủ nhà trọ được hưởng ưu đãi về tín dụng và thuế. Bên cạnh đó, ông còn đề nghị xem xét lại diện tích NOXH tối thiểu là 15m2 thay vì 25m2 như hiện nay, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu thuê nhà của người dân.

Sở Xây dựng kiến nghị bổ sung hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua. Đồng thời, bổ sung nguồn vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, đáp ứng nhu cầu vay vốn NOXH ngày càng tăng.

Sở cũng kiến nghị HĐND TP. HCM ban hành Nghị quyết quy định về cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH. Theo đó, chủ đầu tư được hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư xây dựng các công trình, hạng mục hạ tầng kỹ thuật, mức hỗ trợ không quá 10 tỷ đồng/dự án.

Thực tế cho thấy, bài toán phát triển nhà ở xã hội hiện không chỉ nằm ở việc tăng nguồn cung mà còn đòi hỏi các giải pháp đồng bộ để người dân đủ khả năng tiếp cận, đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư.

Nếu chỉ giải quyết một phía, thị trường nhà ở xã hội sẽ khó đạt được mục tiêu vừa bảo đảm an sinh, vừa phát triển bền vững trong dài hạn. Chính vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế, cải thiện tín dụng, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả các chính sách hỗ trợ được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để tháo gỡ "bài toán kép" của phân khúc này trong thời gian tới.