Chuyên gia: Nhà ở xã hội xây xa nơi làm việc, người dân thà ở nhà chật trong nội đô

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, các chuyên gia cho rằng quy hoạch vị trí là yếu tố quan trọng để chương trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV, cho rằng nhu cầu NOXH hiện rất lớn. Tuy nhiên, nếu dự án được quy hoạch tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu, việc xây dựng xong chưa đồng nghĩa với khả năng người dân lựa chọn.

“Nếu chúng ta quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn”, ông nói. Theo ông Cường, khoảng cách tới nơi làm việc là một trong những yếu tố quan trọng với người mua nhà. Nếu nhà ở quá xa nơi làm việc, người dân phải mất nhiều thời gian di chuyển.

Điều này càng đáng lưu ý với những gia đình có con nhỏ, người ốm hoặc người cao tuổi, khi nhu cầu sống gần trung tâm và thuận tiện cho công việc, sinh hoạt cao hơn.

Trong trường hợp nhà ở xã hội nằm quá xa, theo ông Cường, người dân có thể lựa chọn một căn nhà chật chội hơn trong nội thành để đổi lại việc được sống gần nơi làm việc và phù hợp với nhu cầu sinh hoạt.

Ông cho biết tại một số thị trường trên thế giới có xu hướng phát triển những căn nhà quy mô nhỏ cho nhóm người có nhu cầu về chỗ ở nhưng khả năng tài chính không cao. Những căn nhà này có thể không có nhiều lợi thế về diện tích hay tiện ích, nhưng bù lại nằm gần nơi người dân làm việc, phù hợp khả năng tài chính và thuận tiện đi lại.

“Vì vậy, ngoài chính sách, quy hoạch cũng là vấn đề rất quan trọng”, ông Cường nói.

NOXH cần tính đến khả năng lấp đầy

Từ góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng cho rằng vị trí cần được tính đến khi quy hoạch đất phát triển NOXH và nhà ở cho thuê.

Theo bà, khi quy hoạch các khu NOXH và nhà ở cho thuê, cần quan tâm đến những khu vực gần khu dân cư, tiện ích sinh hoạt và thuận lợi đi lại.

“Quy hoạch các khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần quan tâm khu vực nào gần khu dân cư, gần các tiện ích sinh hoạt, đi lại thuận tiện”, bà Hằng nói.

Bà dẫn ví dụ tại Hà Nội, một số dự án NOXH đang được triển khai tại Thư Lâm, Đông Anh. Khoảng cách tới khu vực nội đô khá xa, trong khi phần lớn người có nhu cầu vẫn làm việc trong nội thành.

“Người dân có nhu cầu về ở nhưng đi lại quá xa, vì đa phần vẫn làm việc trong nội đô, khiến nhu cầu mua bị giảm đi”, bà nói.

Theo bà Hằng, khi phát triển NOXH và nhà ở cho thuê, việc đặt chỉ tiêu không nên chỉ dừng ở số lượng căn hộ được đăng ký hoặc xây dựng. Khả năng lấp đầy sau khi dự án hoàn thành cũng cần được tính đến.

Bà cho biết cơ quan quản lý sẽ tiếp tục làm việc với các địa phương về chỉ tiêu phát triển, trong đó quan tâm đến tỷ lệ lấp đầy. Nếu dự án hoàn thành nhưng người dân không vào ở, mục tiêu phát triển nhà ở vẫn chưa thực sự đạt được.

Thủ tục phát triển NOXH đã được rút ngắn

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho biết thủ tục phát triển NOXH đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước.

Theo ông, trong giai đoạn 2020-2024, các dự án bất động sản nói chung gặp nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung hạn chế. Với NOXH, ba nhóm thủ tục gây nhiều thời gian gồm chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất và quy hoạch, giao đất.

Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây có thể kéo dài khoảng hai năm. Việc định giá đất, dù NOXH được miễn tiền sử dụng đất, vẫn phải thực hiện quy trình định giá; có địa phương mất 6 tháng, nơi lâu hơn mất 2-3 năm.

Các thủ tục về quy hoạch, lập quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở và giao đất cũng có thể mất khoảng 1-2 năm.

Tuy nhiên, theo ông Quê, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới cùng các nghị định có hiệu lực, các thủ tục đã được rút ngắn.

Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện còn khoảng 3-6 tháng. Ông cho biết một dự án NOXH từ lúc chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong khoảng 4-6 tháng.

Theo ông, đây là điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung.

Có dự án xây xong nhưng bán chậm

Dù nguồn cung và thủ tục có những tín hiệu tích cực, ông Quê lưu ý một vấn đề khác là khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo ông, hiện có tình trạng một số dự án NOXH đã hoàn thành nhưng bán chậm, thậm chí chưa bán được căn nào.

Ông dẫn trường hợp một dự án NOXH tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 nhưng đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án gần đó mở bán từ năm 2021 với bốn tòa nhà nhưng đến nay chưa bán xong hai tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, ông cho biết có dự án khoảng 1.000 căn mới bán được 14 căn, một dự án khác bán được 60 căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn chưa bán được căn nào.

Những trường hợp này, theo các diễn giả, cho thấy bài toán NOXH không chỉ nằm ở việc tăng số lượng căn hộ mà còn phải tính đến vị trí, nhu cầu thực tế và khả năng tiếp cận của người dân.

Nhà ở vừa túi tiền khác nhà ở xã hội

Bên cạnh NOXH, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần quan tâm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo ông, loại hình này khác NOXH bởi đây là sản phẩm của thị trường và không thực hiện xét duyệt đối tượng như NOXH. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện vẫn thấp so với nhu cầu.

Bà Hằng cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Một vấn đề đang được xem xét là khái niệm “giá phù hợp”, bởi khi Nhà nước đặt ra yêu cầu về mức giá thì cần kiểm soát được yếu tố giá, đồng thời cân đối với quyền lợi và các ưu đãi dành cho chủ đầu tư.

Nội dung này vẫn đang được nghiên cứu và lấy thêm ý kiến.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, mục tiêu phát triển một triệu căn NOXH trước hết nhằm giúp người dân có chỗ ở. Vì vậy, không nên chỉ chạy theo số lượng và hoàn thành chỉ tiêu mà phải bảo đảm sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu.

“Mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội là giúp người dân có chỗ ở. Vì vậy, không nên chỉ chạy theo số lượng và hoàn thành chỉ tiêu mà phải đáp ứng đúng nhu cầu của người dân”, ông nói.

Ông cũng cho rằng người dân cần chủ động tham gia góp ý trong quá trình xây dựng chính sách, thay vì chỉ phản ứng khi chính sách đã được ban hành và tác động trực tiếp đến quyền lợi.