Nhà 5 tỷ đồng giờ được gọi là “vừa túi tiền”

Nhà 5 tỷ đồng đang trở thành “vừa túi tiền”Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: căn hộ giá 4-5 tỷ đồng, vốn từng thuộc nhóm cao cấp, nay lại được xem là “vừa túi tiền” tại Hà Nội và TP.HCM. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh mặt bằng giá nhà leo thang, mà còn cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của tầng lớp trung lưu đang suy giảm rõ rệt.

Anh Nguyễn Văn Duy, kỹ sư công nghệ thông tin 33 tuổi tại Hà Nội, cùng vợ tích lũy gần 1,8 tỷ đồng sau gần 10 năm đi làm với thu nhập khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm mua căn hộ ven đô, gia đình anh vẫn chưa thể chạm tay vào một căn nhà phù hợp.

Tại một dự án ở Hoài Đức, căn hộ nhỏ nhất được báo giá gần 75 triệu đồng/m2, tương đương hơn 4,8 tỷ đồng chưa gồm phí. Một dự án khác tại Đông Anh có căn 2 phòng ngủ hơn 70 m2 cũng vượt 5 tỷ đồng. Với khoản vay trên 3 tỷ đồng, áp lực trả góp hàng tháng gần 30 triệu đồng khiến nhiều gia đình trung lưu buộc phải từ bỏ kế hoạch mua nhà.

Điều đáng nói là thị trường hiện xem mức giá này là “phù hợp”. Nếu vài năm trước, căn hộ 2-3 tỷ đồng còn khá phổ biến, thì nay ngưỡng “vừa túi tiền” đã bị kéo lên 5 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở khu vực nội đô. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người lao động không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Theo Savills, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% giao dịch giai đoạn 2012-2018, nhưng hiện gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới. Tại TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy cấu trúc thị trường đang lệch mạnh sang phân khúc trung và cao cấp.

Khi nguồn cung giá thấp ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá trung bình bị kéo lên nhanh hơn, khiến nhóm thu nhập trung bình rơi vào trạng thái “không đủ giàu để mua nhà thương mại, nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội”. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết các sản phẩm giá phù hợp hiện “gần như không cần bán cũng hết hàng”.

Chi tiết này phản ánh một thực tế quan trọng: thị trường không thiếu cầu ở thực, mà đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Hệ quả không chỉ nằm ở câu chuyện an cư. Khi giá nhà vượt quá xa thu nhập, áp lực tài chính gia đình gia tăng, xu hướng trì hoãn kết hôn và sinh con cũng xuất hiện rõ hơn ở các đô thị lớn.

Đồng thời, dòng người mua nhà đang dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, TP Đồng Nai để đổi khoảng cách lấy khả năng sở hữu nhà. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, thị trường hiện tồn tại khoảng trống lớn ở phân khúc căn hộ 3-7 tỷ đồng dành cho tầng lớp trung lưu.

Muốn giải bài toán này, cần đồng thời tháo gỡ pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, kiểm soát đầu cơ và tăng nguồn cung thực tế ra thị trường. Quan trọng hơn, bài toán nhà ở hiện không còn đơn thuần là câu chuyện bất động sản. Khi một căn hộ 5 tỷ đồng trở thành “vừa túi tiền”, đó cũng là tín hiệu cho thấy khoảng cách giữa giá tài sản và thu nhập của người dân đang ngày càng nới rộng trong các đô thị lớn.