Giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m², người mua bắt đầu bỏ cọc vì lãi suất

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý lớn: nguồn cung và giao dịch đều phục hồi, nhưng thanh khoản vẫn ì ạch vì người mua ngày càng không theo kịp giá nhà và chi phí vay vốn. Theo Bộ Xây dựng, quý I/2026 cả nước ghi nhận gần 140.000 giao dịch bất động sản, tăng nhẹ so với cùng kỳ. Hơn 1.360 dự án nhà ở đang triển khai với khoảng 654.000 căn được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng thị trường hiện không thiếu nguồn cung hay người mua, mà đang thiếu khả năng chi trả.

Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở mặt bằng giá đã bước vào một “vùng neo” mới. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện lên tới khoảng 128 triệu đồng/m², còn TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m². Theo bà Nguyễn Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường C&W Việt Nam, giá căn hộ Hà Nội đã tăng gần 300% chỉ trong khoảng 10 năm, chủ yếu do thiếu hụt kéo dài nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Điều đáng nói là mặt bằng giá này gần như không còn khả năng giảm mạnh trong ngắn hạn. Chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng cao khiến doanh nghiệp khó hạ giá bán, trong khi người mua ngày càng đuối sức trước áp lực lãi vay. Hiện lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 9-11%/năm trong giai đoạn ưu đãi và có thể tăng lên 11-15% sau đó. Với một căn hộ giá 3-4 tỉ đồng, người mua phải vay khoảng 2 tỉ đồng có thể phải trả gần 30 triệu đồng mỗi tháng cho cả gốc lẫn lãi.

Đây là lý do ngày càng nhiều người mua rơi vào trạng thái “xem rất kỹ nhưng không dám xuống tiền”. Không ít khách hàng đã bỏ cọc hoặc trì hoãn quyết định mua nhà khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất khiến dòng tiền trả nợ vượt quá khả năng chịu đựng. Trong khi đó, những giao dịch vẫn phát sinh chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng, có thể khai thác cho thuê hoặc vào ở ngay. Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường không biến mất, mà đang trở nên cực kỳ chọn lọc.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, dòng vốn hiện không còn chảy mạnh theo logic “tiền rẻ đẩy giá tài sản” như các chu kỳ trước. Thay vào đó, nhà đầu tư và người mua ở thực đang ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và gắn với nhu cầu thật.

Giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ hoàn toàn khác: tăng trưởng sẽ không còn dựa vào đòn bẩy tài chính dễ dãi hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà phụ thuộc vào khả năng cân bằng giữa giá bán, lãi suất và thu nhập thực của người mua nhà. Nói cách khác, thị trường hiện không thiếu người muốn mua nhà, mà đang thiếu những sản phẩm mà người dân còn đủ sức mua.