Thị trường bất động sản phục hồi nhưng giá nhà vẫn “trên trời”, vì sao?

Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn khó khăn. Thanh khoản tại một số phân khúc bắt đầu cải thiện, nhiều dự án tái khởi động và hoạt động đầu tư quay trở lại. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà ở vẫn duy trì ở mức cao so với thu nhập của phần lớn người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm là nhiều dự án vẫn đang vướng mắc pháp lý. Khi thủ tục kéo dài, dự án chậm triển khai sẽ làm gia tăng chi phí vốn, chi phí tài chính và chi phí phát triển. Những khoản chi phí này cuối cùng được tính vào giá bán, khiến mặt bằng giá nhà bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, lượng vốn lớn đã được rót vào các dự án đang bị đình trệ cũng khiến nguồn lực đất đai và tài chính bị “đóng băng”. Khi nguồn cung mới ra thị trường hạn chế trong khi nhu cầu vẫn duy trì, giá bất động sản có xu hướng neo ở mức cao. Tình trạng này đặc biệt rõ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.

Một yếu tố khác là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Phần lớn dự án hiện tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân lại khan hiếm. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Theo cơ quan quản lý, nhiều yếu tố cấu thành giá nhà như tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và các chi phí hợp pháp khác đều đã tăng trong thời gian qua. Điều này khiến giá thành phát triển dự án tăng đáng kể, làm giảm dư địa để doanh nghiệp hạ giá bán. Dù vậy, nhờ sự điều hành của Chính phủ và các bộ ngành, giá đất tại một số khu vực đã được kiểm soát tốt hơn trong thời gian gần đây.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng giá nhà tại Việt Nam vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Một số báo cáo quốc tế cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng hai lần thu nhập bình quân. Trung bình, một người phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà.

Ngoài ra, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn là điểm nghẽn lớn của thị trường. Trong khi bất động sản cao cấp và hạng sang tiếp tục được phát triển mạnh thì nhà ở xã hội và phân khúc giá vừa túi tiền lại thiếu hụt. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường vẫn gặp khó khăn do nhiều vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn.

Hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng chịu áp lực khi chi phí vốn tăng và thị trường tài chính có nhiều biến động. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án, khiến rủi ro tài chính gia tăng khi thị trường biến động. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu xây dựng và chi phí đấu thầu tăng cũng góp phần làm gia tăng chi phí phát triển dự án.

Nhìn về triển vọng năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản khó có thể tăng trưởng bùng nổ do bối cảnh kinh tế thế giới vẫn tiềm ẩn nhiều bất định. Tuy nhiên, nếu duy trì được tốc độ tăng trưởng khoảng 10-15%, thị trường vẫn được xem là đang phục hồi theo hướng ổn định. Đây cũng được coi là giai đoạn tái cấu trúc quan trọng nhằm hướng tới một thị trường minh bạch và bền vững hơn.

Trong thời gian tới, nhiều chính sách mới liên quan đến Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến tiếp tục được hoàn thiện để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông và đô thị, được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.