Thị trường bất động sản đang mắc kẹt giữa giá cao và thanh khoản thấp

Những cơn sốt đất lan rộng, các đợt tăng giá phi mã hay tâm lý đầu cơ theo đám đông có thể sẽ dần lùi vào quá khứ. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mặt bằng giá bất động sản sẽ giảm mạnh, khi chi phí đất đai đang được hình thành theo những nguyên tắc hoàn toàn khác so với trước đây.

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một điểm chuyển quan trọng. Những thay đổi trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, cùng quá trình điều chỉnh của cung - cầu và hành vi của nhà đầu tư, đang định hình một chu kỳ phát triển mới, nơi thanh khoản và nhu cầu thực có thể đóng vai trò quan trọng hơn tốc độ tăng giá.

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”, nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn tăng trưởng nóng từng diễn ra trong nhiều năm qua khó có khả năng lặp lại. Tuy nhiên, kỳ vọng về một đợt giảm giá sâu trên diện rộng cũng không dễ trở thành hiện thực.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam, một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay là giá nhà đã vượt quá xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân gần như biến mất khỏi nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp của nhiều dự án chung cư đã tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 90-100 triệu đồng/m². Với mặt bằng giá này, một hộ gia đình có thu nhập trung bình có thể phải mất từ vài chục đến hàng chục năm tích lũy mới đủ khả năng sở hữu nhà ở.

Không chỉ người mua để ở gặp khó khăn, hiệu quả đầu tư cũng đang suy giảm đáng kể. Nếu như một thập kỷ trước, tỷ suất cho thuê căn hộ có thể đạt 8-10% mỗi năm thì hiện nay mức sinh lời phổ biến chỉ còn khoảng 3-4%. Điều này khiến chiến lược mua nhà để cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá không còn hấp dẫn như giai đoạn trước.

Hệ quả đã bắt đầu phản ánh vào thanh khoản thị trường. Trong quý I/2026, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng giảm, trong khi dòng tiền có dấu hiệu dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh với mặt bằng giá thấp hơn và nhu cầu ở thực lớn hơn.

Theo các chuyên gia, đây có thể là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Khi khả năng hấp thụ của người mua không còn theo kịp tốc độ tăng giá, yếu tố quyết định thành công của dự án sẽ không chỉ là vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà còn là mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản gần như đã khép lại. Các hiện tượng đầu cơ, thổi giá hay sốt đất diện rộng sẽ khó tái diễn khi hệ thống pháp luật đang được hoàn thiện theo hướng minh bạch hơn và tăng cường kiểm soát các hành vi đầu cơ.

Một trong những thay đổi quan trọng nhất đến từ cơ chế định giá đất. Việc giá đất ngày càng tiệm cận với giá thị trường giúp giảm tình trạng chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, nhưng đồng thời cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng lên.

Đó là lý do nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản trong thời gian tới có thể khó giảm sâu, ngay cả khi thị trường không còn xuất hiện những cơn sốt giá như trước. Thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh thông qua chính sách bán hàng như kéo dài tiến độ thanh toán, gia tăng chiết khấu hoặc hỗ trợ tài chính nhằm kích thích thanh khoản.

Nói cách khác, thị trường có thể bước vào giai đoạn "đi ngang về giá nhưng điều chỉnh về lợi ích", nơi người mua nhận được nhiều ưu đãi hơn dù giá niêm yết không thay đổi đáng kể.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng giao thông tiếp tục được xem là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến triển vọng của thị trường. Khi quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng hạn chế và giá nhà vượt xa khả năng chi trả, sự phát triển của các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông liên vùng sẽ đóng vai trò quyết định trong việc mở rộng không gian phát triển đô thị và tái phân bổ nhu cầu nhà ở.

Ở góc độ dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang chuyển dần từ mô hình tăng trưởng dựa vào kỳ vọng giá sang mô hình tăng trưởng dựa vào nhu cầu sử dụng thực tế. Điều này đồng nghĩa những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê có thể nhận được nhiều sự quan tâm hơn trong chu kỳ mới.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cho rằng nếu không xuất hiện những cú sốc lớn từ bên ngoài như chiến tranh, dịch bệnh hoặc biến động kinh tế bất thường, thị trường bất động sản có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, đây nhiều khả năng sẽ là giai đoạn tăng trưởng chậm hơn, chọn lọc hơn và thực chất hơn. Giá bất động sản có thể duy trì ở mặt bằng cao, nhưng động lực tăng giá sẽ không còn đến từ tâm lý đầu cơ mà phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng dự án, khả năng khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng của thị trường.

Nếu kịch bản này diễn ra, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi thanh khoản trở thành thước đo quan trọng không kém giá bán, còn giá trị sử dụng dần thay thế kỳ vọng tăng giá trong quyết định của cả người mua lẫn nhà đầu tư.