Nguồn cung nhà ở tăng, vì sao vẫn khó mua nhà?
Nguồn cung nhà ở tăng mạnh trong năm 2025, đạt mức cao nhất 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao, cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc trung – cao cấp khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân vẫn xa tầm với.
Nguồn cung tăng mạnh, nhưng chưa giải bài toán tiếp cận
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm trước và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng tăng đáng kể, phản ánh tâm lý thị trường dần cải thiện khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định thị trường đang vận động theo hướng thận trọng hơn, với dòng tiền ưu tiên nhu cầu ở thực và cho thuê dài hạn.
Tuy vậy, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân chưa được cải thiện tương ứng. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ phổ biến hiện dao động 50–80 triệu đồng/m², nhiều dự án tại khu vực trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất nền và nhà thấp tầng ở vùng ven vẫn chịu tác động mạnh từ thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng, tạo các đợt tăng giá cục bộ.
Điều này cho thấy dù nguồn cung tăng, cơ cấu sản phẩm vẫn tập trung nhiều vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi phân khúc giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn thiếu hụt.
Chi phí đầu vào neo giá ở mức cao
Một trong những nguyên nhân khiến giá khó giảm sâu là chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam – cho biết thời gian hoàn tất các thủ tục, đặc biệt là khâu định giá đất, có thể kéo dài 2–3 năm, làm tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
Cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới và các nghĩa vụ tài chính liên quan, mặt bằng giá hình thành ở mức cao hơn so với các chu kỳ trước. Theo các chuyên gia, điều này khiến khả năng giảm giá mạnh trong ngắn hạn là không lớn, dù dư địa tăng nóng cũng đã thu hẹp.
Chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang phát triển bền vững
Trong bối cảnh đó, phát triển bền vững đang trở thành yêu cầu trung tâm của thị trường. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho rằng từ năm 2020 đến nay, thị trường phát triển mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn 2026 có thể là thời điểm bản lề để thị trường chuyển sang quỹ đạo an toàn và lành mạnh hơn. Trọng tâm bao gồm: tái khởi động các dự án tồn đọng, cải cách thủ tục hành chính, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính và chiến lược đầu tư.
Ở góc độ thể chế, việc triển khai Luật Đất đai được kỳ vọng tạo nền tảng pháp lý minh bạch hơn cho thị trường, dù trong thực tế vẫn cần thời gian để hoàn thiện và đồng bộ các quy định hướng dẫn.
Minh bạch và dữ liệu – nền tảng của chu kỳ mới
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai – nhấn mạnh vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai trong việc giảm thiểu tình trạng đầu cơ và bất cân xứng thông tin.
Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, đòi hỏi mức độ minh bạch và kỷ luật cao hơn. Các phân khúc gắn với nhu cầu thực như nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, logistics hay mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ là động lực chính trong giai đoạn tới.
Sau giai đoạn phục hồi nguồn cung, thị trường bất động sản không còn chỉ đối diện bài toán tăng trưởng, mà là bài toán chất lượng tăng trưởng. Trong bối cảnh giá neo cao và cơ cấu sản phẩm mất cân đối, phát triển bền vững – với trọng tâm là minh bạch, phù hợp thu nhập và đáp ứng nhu cầu thực – sẽ là thước đo cho sự ổn định dài hạn của thị trường.
Nguyễn Huyền
