Nhà nước nghiên cứu mua lại dự án “đắp chiếu”, khơi thông nguồn lực đất đai

Cụ thể, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra một hướng xử lý mới đối với các dự án bất động sản tồn đọng kéo dài. Theo đó, Trung ương định hướng nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Đây hiện mới là định hướng chính sách, chưa phải cơ chế mà Nhà nước có thể áp dụng ngay đối với các dự án đang đình trệ. Kế hoạch 07-KH/TW của Bộ Chính trị giao Đảng ủy Quốc hội chỉ đạo xây dựng và trình Quốc hội ban hành nghị quyết về thí điểm cơ chế này, với yêu cầu hoàn thành trong năm 2027.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, đây là một điểm đáng chú ý bởi cách tiếp cận không chỉ tập trung tháo gỡ khó khăn cho từng doanh nghiệp mà hướng tới xử lý những dự án đã bị đình trệ, không còn khả năng tự khơi thông. Nếu có cơ chế phù hợp, phần đất đai, hạ tầng và các nguồn lực đã được đầu tư có thể được đưa trở lại phục vụ nhu cầu phát triển nhà ở.

Ở góc độ thị trường, một dự án kéo dài nhiều năm không chỉ khiến doanh nghiệp chịu áp lực tài chính mà còn làm nguồn lực đất đai bị bỏ không, vốn tín dụng bị mắc kẹt và nguồn cung nhà ở bị hạn chế. Trong trường hợp dự án có vị trí tốt, hạ tầng đã được đầu tư nhưng chủ đầu tư không còn khả năng triển khai hoặc chuyển nhượng, việc tìm một phương án xử lý có thể giúp rút ngắn thời gian đưa quỹ đất trở lại sử dụng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho rằng cơ chế này nếu được triển khai phù hợp có thể giải quyết một phần tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai. Các dự án “đắp chiếu” lâu năm không chỉ là gánh nặng với chủ đầu tư mà còn liên quan đến ngân hàng, khách hàng và những hạ tầng đã được đầu tư nhưng chưa phát huy hiệu quả.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá nhiều dự án thương mại đình trệ nằm tại những khu vực có kết nối giao thông và hạ tầng tương đối thuận lợi. Nếu một phần quỹ đất này có thể được chuyển sang phát triển nhà ở công hoặc nhà ở xã hội cho thuê, nguồn cung có thể được hình thành nhanh hơn so với việc tìm kiếm và chuẩn bị một quỹ đất hoàn toàn mới.

Tuy nhiên, điểm khó nhất của cơ chế này nằm ở việc xác định dự án nào đủ điều kiện để Nhà nước mua lại và mua với mức giá nào. Nghị quyết và kế hoạch triển khai đặt nguyên tắc việc mua lại phải tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư và không bao gồm địa tô chênh lệch. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để hạn chế việc sử dụng nguồn lực công nhằm bù đắp cho những khoản lợi nhuận kỳ vọng từ dự án thương mại.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, bài toán định giá vì vậy cần được đặc biệt quan tâm. Nếu mức giá quá thấp, quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng; nhưng nếu định giá quá cao, ngân sách Nhà nước có nguy cơ phải gánh chi phí không tương xứng với giá trị thực của dự án.

Rủi ro khác là việc lựa chọn dự án và xác định giá mua nếu thiếu tiêu chí minh bạch có thể tạo ra cơ chế xin - cho. Một dự án có vấn đề về pháp lý, quy hoạch hoặc năng lực chủ đầu tư không nên mặc nhiên trở thành đối tượng được Nhà nước mua lại chỉ vì đã đình trệ trong thời gian dài.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng cơ chế này cần được xem như một công cụ đặc biệt dành cho những trường hợp đặc biệt, thay vì trở thành phương án xử lý phổ biến cho các chủ đầu tư gặp khó khăn. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp vẫn phải chịu trách nhiệm trước hết đối với quyết định đầu tư và rủi ro kinh doanh của mình; các giải pháp như tái cấu trúc, chuyển nhượng dự án, xử lý tài sản bảo đảm hoặc tìm nhà đầu tư thay thế cần tiếp tục được ưu tiên.

Theo hướng này, Nhà nước chỉ nên can thiệp khi dự án thực sự không còn khả năng tiếp tục triển khai hoặc chuyển nhượng, tình trạng đình trệ kéo dài gây lãng phí nguồn lực và việc xử lý có ý nghĩa rõ ràng đối với lợi ích công cộng. Tiêu chí càng cụ thể thì khả năng chính sách bị sử dụng sai mục đích càng được hạn chế.

Bên cạnh điều kiện dự án, cơ chế định giá cũng cần gắn với trách nhiệm giải trình và giám sát độc lập. Việc mua lại không chỉ cần xác định đúng giá trị đất, tài sản và chi phí đầu tư hợp lý mà còn phải làm rõ nguồn vốn, phương thức thanh toán, cơ quan quyết định và cách thức quản lý quỹ nhà sau khi Nhà nước tiếp nhận.

Điểm đáng chú ý là mục tiêu cuối cùng của chủ trương không nằm ở việc Nhà nước sở hữu thêm bao nhiêu dự án. Giá trị của cơ chế này nằm ở khả năng đưa những nguồn lực đang bị mắc kẹt trở lại nền kinh tế, đồng thời chuyển hóa một phần quỹ đất đã có hạ tầng thành nguồn cung nhà ở phục vụ người dân.

Bởi vậy, bài toán của giai đoạn tiếp theo không còn là có nên nghiên cứu cơ chế mua lại hay không, mà là xác định ranh giới can thiệp của Nhà nước đến đâu. Một cơ chế đủ rõ để xử lý dự án thực sự “đắp chiếu”, nhưng đủ chặt để không biến thành công cụ giải cứu doanh nghiệp, sẽ quyết định hiệu quả của chính sách này.

Nếu được thiết kế đúng, việc xử lý các dự án không còn khả năng tự phục hồi có thể đồng thời giải quyết ba vấn đề: giảm lãng phí nguồn lực đất đai, khơi thông các tài sản đang bị mắc kẹt và bổ sung quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội. Ngược lại, nếu thiếu tiêu chí và cơ chế định giá minh bạch, một chính sách nhằm khơi thông nguồn lực lại có thể tạo thêm gánh nặng cho nguồn lực công.