TP.HCM tăng tốc gỡ “điểm nghẽn” đất đai

Hàng nghìn hecta đất chờ được "đánh thức"

Mới đây, UBND TP.HCM quyết định thu hồi khu đất rộng 4.086 m2 tại phường An Lạc, khép lại hành trình khoảng 15 năm kể từ khi khu đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quãng thời gian này, khu đất từng được kỳ vọng phát triển thành dự án căn hộ cao tầng nhưng cuối cùng vẫn không thể hình thành công trình.

Theo hồ sơ được công bố, nguồn gốc khu đất gắn với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI). Sau đó, quyền sử dụng đất và quá trình phát triển dự án trải qua nhiều chủ thể. Khu đất từng được định hướng thực hiện dự án Chung cư Đức Long Western Park, với quy mô dự kiến khoảng 300 căn hộ.

Tuy nhiên, kế hoạch phát triển không diễn ra như kỳ vọng. Dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng nên không thể triển khai thi công. Trong quá trình tái cơ cấu, quyền lợi liên quan đến dự án tiếp tục được chuyển giao qua các doanh nghiệp khác, khiến lịch sử pháp lý của khu đất thay đổi qua nhiều giai đoạn. Hiện khu đất đứng tên Công ty cổ phần Đầu tư phát triển địa ốc Gia Long.

Sau nhiều năm, khu đất vẫn chưa đáp ứng mục tiêu sử dụng đất đặt ra. Đầu tháng 8/2026, UBND TP.HCM quyết định thu hồi và giao UBND phường An Lạc quản lý, bảo vệ nguyên trạng, ngăn lấn chiếm và xây dựng trái phép. Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM thực hiện các thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi cơ quan thuế rà soát các nghĩa vụ tài chính còn tồn tại.

Không chỉ những khu đất quy mô nhỏ, Thành phố cũng đang xử lý các dự án có diện tích hàng chục hecta bị đình trệ trong thời gian dài.

Trước đó, UBND TP.HCM đã ra quyết định thu hồi hơn 51 ha đất tại Khu Công nghệ cao TP.HCM, phường Tăng Nhơn Phú, sau khi dự án Công viên Sài Gòn Silicon chấm dứt hoạt động và kéo dài tình trạng chậm triển khai nhiều năm.

Khu đất có diện tích 510.222 m2, được Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM cho Công ty cổ phần Công viên Sài Gòn Silicon thuê từ cuối năm 2015. Đây từng là dự án được kỳ vọng sẽ trở thành một trung tâm công nghệ khi khởi công vào tháng 8/2016 với tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD.

Với định hướng phát triển theo mô hình Thung lũng Silicon của Mỹ, dự án hướng tới việc hình thành các trung tâm nghiên cứu - phát triển, vườn ươm khởi nghiệp và thu hút doanh nghiệp công nghệ. Tuy nhiên, sau lễ khởi công, dự án triển khai chậm và dần rơi vào đình trệ.

Từ năm 2019, công trường gần như ngừng thi công. Nhiều hạng mục chưa được xây dựng, trong khi một số công trình đã triển khai cũng rơi vào cảnh dang dở. Nguyên nhân được cho là chủ đầu tư không góp đủ vốn theo tiến độ, trong khi mục tiêu thu hút doanh nghiệp công nghệ không đạt như kỳ vọng.

Đến tháng 7/2024, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM quyết định chấm dứt dự án do khu đất gần 52 ha bị bỏ hoang nhiều năm và không được xây dựng theo kế hoạch. Việc Thành phố tiếp tục thực hiện các thủ tục thu hồi đang mở ra khả năng tái phân bổ nguồn lực này cho những mục tiêu hiệu quả hơn.

Không chỉ là những khu đất bỏ hoang

Hai dự án trên chỉ là những trường hợp mới được xử lý, trong khi danh sách các dự án, công trình đình trệ tại TP.HCM vẫn còn dài.

Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu tái định cư Bình Khánh là một trong những trường hợp điển hình. .Mặc dù Thành phố nhiều lần tổ chức đấu giá một phần số căn hộ, các phiên đấu giá đều không thành công. Trong khi đó, ngân sách vẫn phải dành kinh phí để bảo trì, bảo vệ tài sản.

Tương tự, khu tái định cư Vĩnh Lộc B có diện tích 30,9 ha, gồm 529 nền đất và 45 block chung cư với tổng cộng 1.939 căn hộ. Dù đã hoàn thành từ nhiều năm trước, khu vực này vẫn trong tình trạng vắng người. Tổng vốn đầu tư thời điểm đó khoảng 1.062 tỷ đồng, chưa tính tiền đất.

Hiện nhiều block chung cư tại đây xuống cấp, cỏ mọc um tùm, trong khi tỷ lệ người dân đến sinh sống thấp, khiến một nguồn lực lớn chưa phát huy được hiệu quả sử dụng.

Ngay tại khu vực trung tâm, Trung tâm triển lãm Thủ Thiêm cũng là một ví dụ khác. Dự án được khởi công từ năm 2013, dự kiến hoàn thành năm 2015, với tổng vốn đầu tư gần 800 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau nhiều năm, khối lượng công việc mới đạt khoảng 45%, biến công trình thành một khối bê tông dang dở bên sông Sài Gòn.

Cùng khu vực, tòa nhà Saigon One Tower và One Central HCM cũng từng được nhắc đến như những dự án có vị trí đắc địa nhưng kéo dài nhiều năm chưa thể hoàn thiện.

Những trường hợp này cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở việc một dự án chậm tiến độ, mà còn ở chi phí cơ hội khi nguồn lực đất đai, vốn và hạ tầng bị “đóng băng” trong thời gian dài.

Từ giữ đất sang tạo giá trị

Quy mô nguồn lực đang nằm trong các dự án đình trệ cho thấy yêu cầu xử lý ngày càng trở nên cấp thiết.

Tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho biết đến hết quý I/2026, cả nước có 4.489 dự án và khu đất gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, với tổng diện tích khoảng 198.400 ha và tổng mức đầu tư hơn 3,3 triệu tỷ đồng.

Quy mô nguồn lực này tương đương khoảng 3 lần tổng vốn đầu tư công của cả nước năm 2026.

Con số trên phần nào lý giải vì sao việc xử lý các dự án tồn đọng không còn đơn thuần là câu chuyện của từng doanh nghiệp, mà đã trở thành yêu cầu đối với hiệu quả sử dụng nguồn lực của nền kinh tế.

Nếu một dự án chưa thể triển khai do vướng mắc pháp lý, việc tháo gỡ để dự án tiếp tục thực hiện là cần thiết. Nhưng với những dự án đã kéo dài nhiều năm, chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc việc tiếp tục giữ đất không tạo ra hiệu quả, thu hồi và tái phân bổ nguồn lực trở thành lựa chọn cần được tính đến.

Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên, thực tế vận hành thị trường trong những năm qua cho thấy tình trạng ách tắc và lãng phí đất đai vẫn xảy ra. Nhiều dự án bất động sản và sản xuất đình trệ kéo dài, kéo theo hệ lụy đối với các tổ chức tài chính, nhà thầu và các chủ thể liên quan.

Trong bối cảnh đó, sự ra đời của Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) được đánh giá mở ra hướng tiếp cận mới. Nghị quyết xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế.

Theo hướng này, tư duy chính sách chuyển từ việc nặng về kiểm soát quy trình sang chú trọng hiệu quả và kết quả đầu ra. Thước đo của công tác quản lý đất đai không chỉ nằm ở việc tuân thủ thủ tục, mà còn ở giá trị gia tăng mà nguồn lực này tạo ra cho xã hội.

PGS-TS. Trần Đình Thiên cũng cho rằng thị trường đất đai Việt Nam trong thời gian dài vận hành như một thị trường tài sản mang tính đầu cơ cao. Dòng vốn xã hội có xu hướng tập trung vào mua bán đất đai để tích lũy tài sản và tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch, thay vì đầu tư vào sản xuất - kinh doanh.

Lối đầu tư này có thể giúp một số cá nhân đạt lợi nhuận lớn trong ngắn hạn, nhưng đồng thời làm gia tăng rủi ro hệ thống và hạn chế khả năng tăng trưởng thực chất của nền kinh tế. Một nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào đầu cơ đất đai khó có thể duy trì tốc độ phát triển bền vững.

Từ góc độ thị trường, bà Trần Thị Cẩm Tú, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EXIMRS, nhận định nhà đầu tư ngày càng yêu cầu khắt khe hơn về pháp lý dự án, đồng thời ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.

Điều này cho thấy, việc đưa quỹ đất bị đình trệ trở lại thị trường mới chỉ là bước đầu. Quỹ đất có thể tạo ra giá trị hay không còn phụ thuộc vào chất lượng dự án, tính pháp lý, năng lực tài chính và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Vì vậy, cơ hội từ quá trình xử lý các dự án chậm triển khai sẽ không đơn thuần thuộc về những doanh nghiệp có khả năng tiếp cận quỹ đất. Lợi thế nhiều khả năng sẽ nghiêng về các doanh nghiệp có đủ năng lực giải quyết đồng thời bài toán pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm và nhu cầu thị trường.

Khi đó, thu hồi dự án treo không chỉ là câu chuyện “giải phóng” những khu đất bị bỏ hoang, mà còn là quá trình chuyển nguồn lực đang bị đóng băng thành tài sản tạo giá trị cho nền kinh tế.