Không còn tăng 'nóng', phân khúc nào dẫn dắt thị trường BĐS?

Trong bối cảnh hạ tầng được đầu tư mạnh, pháp lý dần hoàn thiện và dòng vốn đa dạng hơn, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản khu công nghiệp và logistics được kỳ vọng trở thành những động lực tăng trưởng mới.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2026 dự kiến đạt khoảng 10.000-13.000 căn, giảm nhẹ so với quý trước và tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung tại các khu vực vùng ven. Nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện niềm tin của người mua và thúc đẩy sức cầu.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới được dự báo đạt khoảng 2.000-3.000 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị ở TP.HCM, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu nhờ tiến độ hoàn thiện pháp lý và kế hoạch mở bán của các chủ đầu tư.

Dù nguồn cung cải thiện, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tiếp tục chịu áp lực thanh khoản khi lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao và tâm lý đầu tư vẫn thận trọng.

CBRE Việt Nam cũng dự báo nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm, đưa tổng nguồn cung năm 2026 lên khoảng 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng thị trường đã có sự thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu ba năm trước, dòng tiền chủ yếu hướng đến các sản phẩm có khả năng tạo thu nhập từ cho thuê, thì hiện nay lãi suất tăng khiến hiệu quả đầu tư suy giảm, trong khi mặt bằng giá bất động sản đã ở mức cao.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, quý II/2026 ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị và những khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 3-5 năm tới, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, bất động sản sẽ bước sang giai đoạn phát triển theo hướng chất lượng và bền vững, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước.

Theo ông Lực, triển vọng của thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố. Trong đó, quy hoạch và phát triển hạ tầng tiếp tục đóng vai trò động lực quan trọng khi Việt Nam đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống cao tốc, sân bay, cảng biển và logistics, tạo ra các cực tăng trưởng mới. Cùng với đó, nguồn vốn ngày càng đa dạng hơn thông qua tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư và chính sách tài khóa sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn. Ngoài ra, chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quy hoạch, quản lý dự án, định giá và giao dịch, đồng thời gia tăng tính minh bạch của thị trường.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức. Nổi bật nhất là giá nhà tăng nhanh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung lại chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở trung cấp và bình dân vẫn thiếu hụt.

Ông Lực cũng cảnh báo tình trạng một số doanh nghiệp bất động sản đầu tư dàn trải với quá nhiều dự án. Theo ông, trong điều kiện thị trường thuận lợi, đây chưa phải vấn đề lớn, nhưng khi thị trường biến động hoặc gặp khó khăn, áp lực tài chính sẽ gia tăng và có thể trở thành rủi ro đáng kể đối với doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, giai đoạn tới sẽ không còn là cuộc đua tăng giá trên diện rộng mà là quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, gắn với hạ tầng, khu công nghiệp, logistics và các dự án có pháp lý minh bạch sẽ có nhiều cơ hội dẫn dắt thị trường, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ sẽ ngày càng khó tạo ra mức tăng trưởng đột biến như trước.

Dù vậy, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Nhìn về giai đoạn 3 - 5 năm tới, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước.

Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và dòng vốn được đa dạng hóa, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, khu công nghiệp và logistics được dự báo sẽ trở thành những động lực dẫn dắt thị trường.

Ngược lại, các phân khúc có tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để phục hồi, đồng thời phải thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả tài chính và tính minh bạch của thị trường.

Thứ ba là quy hoạch và phát triển hạ tầng. Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đồng thời đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển và hệ thống logistics. Đây sẽ là động lực quan trọng tạo ra các cực tăng trưởng mới cho bất động sản.

Nhóm yếu tố thứ tư là nguồn vốn tài chính. Theo ông Lực, tài chính không chỉ là tín dụng ngân hàng mà còn bao gồm thị trường trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư, cùng các chính sách về thuế và phí. Một cấu trúc vốn đa dạng sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn. Bên cạnh đó, quan hệ cung cầu vẫn là yếu tố cốt lõi quyết định diễn biến thị trường. Khi cung chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực, giá cả và thanh khoản sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực.

Cuối cùng là công nghệ. Sự phát triển của AI, dữ liệu lớn và chuyển đổi số đang mở ra nhiều cơ hội nâng cao hiệu quả trong quy hoạch, quản lý dự án, định giá và giao dịch bất động sản, đồng thời góp phần tăng tính minh bạch của thị trường.

Dù đánh giá triển vọng bất động sản trong trung và dài hạn tích cực nhưng TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường vẫn cần giải quyết nhiều vấn đề tồn tại. Một trong những vấn đề nổi bật là giá nhà tăng nhanh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân ngày càng khó khăn.

“Chúng ta cần thẳng thắn nhìn nhận nhu cầu thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và thấp cấp còn thiếu. Một số doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đầu tư dàn trải, tức là có quá nhiều dự án. Nếu trong điều kiện thị trường bình thường thì không đáng lo nhưng khi thị trường có những thách thức, khó khăn, rủi ro thì đương nhiên điều này sẽ trở nên cực kỳ nguy hiểm”, ông Lực nhấn mạnh.