Giá neo cao, người mua 'án binh': Bức tranh phân hóa của bất động sản quý III/2026

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận bức tranh phân hóa giữa nguồn cung, sức mua và diễn biến giá bán. Theo báo cáo, thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý, nhưng số giao dịch chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.

Nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản chưa tương xứng

Khoảng cách giữa lượng hàng đưa ra thị trường và số sản phẩm tiêu thụ cho thấy nguồn cung dồi dào chưa đủ tạo ra thanh khoản tương xứng. Nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu qua lượng khách liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án duy trì ở mức cao, song không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch, người mua ngày càng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi xuống tiền. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục có lợi thế; ngược lại, sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác gặp nhiều thách thức hơn.

Về cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống, với khu vực miền Trung đóng góp 29,6% tổng nguồn cung mới trong quý.

Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 68,9 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng, nhìn chung đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước. Số liệu này tương đồng với các báo cáo khác: CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ TP.HCM trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, hiệu quả hấp thụ đạt 45% đối với nguồn cung mới - thấp hơn cùng kỳ năm 2025; còn tại TP.HCM, nhóm căn hộ giá 60-120 triệu đồng/m² đạt tỷ lệ hấp thụ 59%, trong khi các dự án trên 120 triệu đồng/m² chỉ hấp thụ khoảng 20%, cho thấy mặt bằng giá cao đang trực tiếp cản trở thanh khoản.

Không chỉ chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới cũng chịu sức ép về dòng tiền. Thống kê từ các hội viên VARS giai đoạn 2025-2026 cho thấy 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí kéo dài từ 6-12 tháng, khoảng 25% khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý - tình trạng này có thể làm suy yếu khả năng duy trì hoạt động của các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong hệ thống phân phối.

Bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp giữ vai trò điểm sáng

Trái ngược với phân khúc nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 5.428 sản phẩm mở bán mới và 3.182 giao dịch trong quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,62%, cao hơn đáng kể mức 39,3% của thị trường nhà ở, tập trung tại các dự án có giá bán phù hợp, lợi thế vị trí, hạ tầng du lịch và triển vọng tạo dòng tiền. Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất, với tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp bình quân đạt 85% tại miền Bắc và 92% tại miền Nam, trong khi giá thuê tiếp tục tăng.

Quý IV kỳ vọng tăng giao dịch nhưng khó phục hồi đồng đều

Bước sang quý IV/2026, VARS IRE dự báo thị trường tiếp tục được hỗ trợ từ triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì tương đương quý III, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng khi nhiều dự án được triển khai. Yếu tố mùa vụ cuối năm cũng được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu mua nhà; VARS dự báo tổng lượng giao dịch bất động sản quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi mức quý III, đây là con số dự báo, chưa phải kết quả giao dịch đã phát sinh.

Dù vậy, triển vọng tăng giao dịch không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phục hồi mạnh. Giá bán sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu cộng đồng dân cư hoặc chưa chứng minh khả năng khai thác có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản. VARS IRE cho rằng việc cải thiện sức khỏe thị trường cần đi cùng các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả kết nối giữa chủ đầu tư, sàn giao dịch và đội ngũ môi giới.