Dự án Lotte Eco Smart City có thể thay đổi vị thế của Phát Đạt

Trong báo cáo Express Note ngày 24/8, Chứng khoán Yuanta Việt Nam đánh giá việc Phát Đạt (HoSE: PDR) tham gia dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm có thể trở thành bước ngoặt đối với doanh nghiệp.

Báo cáo được thực hiện sau cuộc gặp với ban lãnh đạo Phát Đạt ngày 12/8, tập trung vào hai vấn đề chính gồm việc doanh nghiệp trở thành đối tác tại dự án Lotte Eco Smart City và nhu cầu vốn cho các dự án sắp tới.

9 năm đình trệ và bước ngoặt từ Lotte - Phát Đạt

“Phát Đạt tham gia dự án với Lotte đã giúp kết thúc điểm nghẽn kéo dài 9 năm chỉ trong hai tháng sau khi doanh nghiệp gia nhập vào tháng 6/2026”, báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam viết.

Theo báo cáo, Lotte trúng đấu giá dự án Eco Smart City vào năm 2017 và khởi công vào năm 2022. Tuy nhiên, tiến độ dự án sau đó tiếp tục đình trệ, khiến Lotte từng cân nhắc rút khỏi dự án. Đến tháng 6/2026, Lotte bắt đầu hợp tác với Phát Đạt.

Dự án có vị trí tại phân khu 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với diện tích 7,45 ha. Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho biết dự án nằm gần hai nhà ga metro và trong phạm vi khu vực Trung tâm tài chính quốc tế của TP HCM.

Báo cáo nhận định, đây là dự án có quy mô lớn nhất trong lịch sử hoạt động của Phát Đạt, qua đó giúp thay đổi vị thế của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản.

Một bước tiến khác của dự án là nghĩa vụ tiền sử dụng đất đã được xác định. Yuanta Việt Nam ước tính, Lotte đã thanh toán 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào cuối tháng 7. Tổng chi phí Lotte đã phát sinh do thời gian triển khai kéo dài được báo cáo ước tính khoảng 19.000 tỷ đồng.

Song song, các chuyên gia cho rằng, Phát Đạt đầu tư 10.400 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn tại Lotte Properties HCM, đơn vị tham gia phát triển dự án.

Cơ cấu quyền lợi của Phát Đạt được Yuanta phân tích theo từng phân khu. Doanh nghiệp sở hữu 35% lợi ích từ việc phát triển các khối căn hộ 2-2, 2-4 và 2-6.

Trong khi đó, Phát Đạt giữ 100% lợi ích tài chính từ các khối văn phòng 2-1 và 2-3, khối đế bán lẻ và tầng hầm.

“35% vốn chủ sở hữu mang lại cho Phát Đạt lợi ích lớn hơn đáng kể so với tỷ lệ này”, báo cáo của Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định. 

Theo Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dự án Lotte Eco Smart City có thể tạo dòng tiền đáng kể cho Phát Đạt khi các phân khu đi vào triển khai.

Riêng mảng căn hộ, Yuanta ước tính tổng doanh thu có thể đạt 2,3 tỷ USD, trong khi lợi nhuận khoảng 6.000 tỷ đồng. 

Phát Đạt dự kiến bắt đầu xây dựng các khối căn hộ trong nửa cuối năm 2026 và mở bán vào nửa cuối năm 2027. Quy mô được Yuanta ước tính khoảng 1.143 căn hộ, với mức giá khoảng 400 triệu đồng/m².

Báo cáo đồng thời tách riêng phần văn phòng khỏi mảng căn hộ. Phát Đạt nắm 100% dự án tại các khối văn phòng 2-1 và 2-3, với tổng diện tích có thể cho thuê lên tới 120.000 m².

Giá thuê bình quân được Yuanta ước tính khoảng 68 USD/m²/tháng. Theo báo cáo, Phát Đạt kỳ vọng dòng tiền từ mảng văn phòng có thể đạt tới 88 triệu USD mỗi năm.

Mạnh mẽ cơ cấu quỹ đất

Bên cạnh Lotte Eco Smart City, Yuanta cho rằng Phát Đạt đang tái cơ cấu quỹ đất theo hướng tập trung nguồn lực vào các dự án tại khu vực phía Nam và các dự án BT.

Doanh nghiệp dự kiến chuyển nhượng một số khu đất nằm xa TP HCM. Trong đó, dự án Serenity Phước Hải được kỳ vọng mang về khoảng 2.500 tỷ đồng, còn dự án Thuận An 1, chuyển nhượng cho một đối tác Nhật Bản, có thể mang về thêm khoảng 1.900 tỷ đồng, theo ước tính của Yuanta.

Ở các dự án khác tại TP HCM, Phát Đạt còn có dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám, với phần tiền sử dụng đất bổ sung được doanh nghiệp ước tính khoảng 500 tỷ đồng. Công ty cũng có kế hoạch tham gia các dự án BT tại TP HCM.

Yuanta cho biết Phát Đạt dự kiến triển khai hai dự án BT với tổng giá trị khoảng 24.000 tỷ đồng, gồm dự án xây dựng bệnh viện ung bướu trị giá 9.000 tỷ đồng và dự án đường trên cao Tân Sơn Nhất trị giá 15.000 tỷ đồng. Đổi lại, doanh nghiệp kỳ vọng có thể tiếp cận quỹ đất sạch tại các vị trí thuận lợi ở TP HCM.

Theo Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dự án Lotte Eco Smart City không chỉ bổ sung nguồn doanh thu và lợi nhuận tiềm năng cho Phát Đạt, mà còn giúp doanh nghiệp có sự hiện diện tại khu vực trung tâm mới của TP HCM.