Thị trường bất động sản đón loạt đề xuất chính sách mới, chuyên gia chỉ ra cơ hội cho doanh nghiệp
Loạt chính sách về giá đất, đất bỏ hoang chuẩn bị được xem xét
Thị trường bất động sản đang đứng trước những thay đổi về chính sách khi ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến được Quốc hội xem xét sửa đổi trong thời gian tới. Các đề xuất lần này tập trung vào cơ chế xác định giá đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở.
Theo báo cáo ngành bất động sản ngày 9/10/2026 của Chứng khoán Vietcap, kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI dự kiến diễn ra từ ngày 17/10 đến 20/11/2026. Trong chương trình kỳ họp, Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua các nội dung sửa đổi của ba luật nói trên, sau khi đã cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026.
Trên thực tế, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đã được đặt ra từ đầu năm, tronng đó Nghị quyết 79-NQ/TW ngày 6/1/2026 về kinh tế nhà nước xác định mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026. Sau đó, các nghị quyết được ban hành trong tháng 7 và tháng 9 tiếp tục đưa ra định hướng cho quá trình hoàn thiện chính sách đất đai và những quy định liên quan.
Trong số những nội dung được đề xuất, cơ chế xác định giá đất là một vấn đề liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản.
Theo Vietcap, quy định mới được xây dựng theo hướng sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh. Cách tính này được đề xuất nhằm tạo sự thống nhất trong việc xác định tiền bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, đồng thời duy trì sự linh hoạt trước những thay đổi của thị trường thông qua hệ số điều chỉnh giá.
Bên cạnh cơ chế giá đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn đề cập đến việc tăng chi phí đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng. Cụ thể, mức thu bổ sung hằng năm được đề xuất tăng dần đối với các trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất.
Cùng với đó, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.
Những đề xuất này hướng đến việc hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ trống, dự án kéo dài tiến độ và khuyến khích khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn. Tuy nhiên, các nội dung hiện vẫn trong quá trình xem xét, chưa phải những quy định đã chính thức có hiệu lực.
Theo đánh giá của Vietcap, việc hoàn thiện khung pháp lý được kỳ vọng góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả thực hiện chính sách đất đai. Dù vậy, các dự thảo vẫn có thể tiếp tục được điều chỉnh, trong khi tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào quy định hướng dẫn và quá trình triển khai sau khi được ban hành.
Nhà ở cho thuê mở thêm hướng phát triển, ba doanh nghiệp được chuyên gia kỳ vọng
Không chỉ tập trung vào quản lý và sử dụng đất, những đề xuất sửa đổi lần này còn đề cập đến việc phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có phân khúc nhà ở cho thuê.
Theo Vietcap, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất xây dựng khung pháp lý riêng dành cho nhà ở cho thuê, phù hợp với định hướng cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở được Chính phủ đưa ra từ tháng 5/2026.
Công ty chứng khoán này đánh giá việc hoàn thiện quy định đối với nhà ở cho thuê có thể tạo thêm cơ hội để các chủ đầu tư đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của những nhóm khách hàng đủ điều kiện.
Tuy nhiên, Vietcap lưu ý đề xuất trên không đồng nghĩa thị trường sẽ chuyển dịch trên diện rộng từ nhà ở thương mại để bán sang nhà ở cho thuê. Khả năng phát triển phân khúc này còn phụ thuộc vào chính sách ưu đãi, các quy định hướng dẫn và mức độ tham gia thực tế của doanh nghiệp.
Bên cạnh chính sách nhà ở, cơ chế phát triển hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP), bao gồm hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cũng được kỳ vọng có thêm điều kiện thuận lợi khi khung pháp lý tiếp tục hoàn thiện. Tuy nhiên, theo Vietcap, cơ hội tham gia các dự án này còn phụ thuộc vào năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và định hướng kinh doanh của từng doanh nghiệp.
Đối với thị trường bất động sản, Vietcap kỳ vọng việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ hỗ trợ các chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án và khai thác quỹ đất hiện hữu.
Trong đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án như Công ty CP Vinhomes (HoSE: VHM), Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) và Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) được đánh giá đang có vị thế thuận lợi.
Theo nhận định của công ty chứng khoán, khi những quy định sửa đổi chính thức có hiệu lực, môi trường pháp lý mới có thể tiếp tục hỗ trợ hoạt động phát triển dự án và mở rộng cơ hội kinh doanh đối với nhóm doanh nghiệp này.
Tuy nhiên, mức độ tác động sẽ có sự khác biệt giữa các chủ đầu tư, tùy thuộc vào đặc điểm quỹ đất, năng lực triển khai cũng như các quy định cụ thể được ban hành trong thời gian tới.
Văn Mạnh
![[MoneyF Opinion] FPT: Nỗi sợ AI đang phản ứng quá đà lên giá cổ phiếu?](https://api.moneyf.vn/image-server/20261009/149fa9d1f2d3764415a521f96e9c10bd.png)
