Luật Phát triển đô thị được thông qua, loạt “ông lớn” địa ốc có thêm dư địa triển khai dự án

Ngày 24/8, Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị với 465 đại biểu tán thành, tương đương 93% tổng số đại biểu Quốc hội. Luật hướng tới tăng cường phân cấp, phân quyền và tính tự chủ trong phát triển đô thị, qua đó tạo thêm dư địa huy động nguồn lực xã hội cho hạ tầng và các dự án đô thị.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, khai thác giá trị gia tăng từ đất và phát triển các mô hình như TOD, không gian ngầm, tái thiết đô thị và PPP. Đây là những cơ chế có thể mở rộng khả năng tham gia của khu vực tư nhân vào quá trình phát triển đô thị.

Với TP.HCM, tác động được kỳ vọng rõ hơn khi thành phố đang có nhu cầu lớn về đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, logistics và hạ tầng số. Khi các cơ chế về đất đai, đầu tư và phát triển đô thị được kết nối tốt hơn, giá trị của những quỹ đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa cao có thể được cải thiện.

Theo Vietcap, việc tăng cường phân cấp, phân quyền cùng khung pháp lý rõ ràng hơn có thể giúp nâng cao hiệu quả triển khai dự án, rút ngắn thời gian phê duyệt và thúc đẩy quá trình hiện thực hóa giá trị từ đất. Đây là điểm có ý nghĩa đặc biệt với các doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất lớn nhưng còn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý để đưa dự án vào triển khai.

Từ góc độ doanh nghiệp, tác động vì vậy không nằm ở việc Luật ngay lập tức tạo thêm doanh thu hay lợi nhuận, mà ở khả năng tháo gỡ một phần nút thắt pháp lý đối với các dự án đang chờ triển khai. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch hơn, dự án đã ở giai đoạn xây dựng hoặc mở bán sẽ có điều kiện chuyển hóa lợi thế này thành dòng tiền sớm hơn.

Trong danh mục theo dõi của Vietcap, một số doanh nghiệp đang có dự án triển khai tại TP.HCM đáng chú ý gồm Vinhomes với Green Paradise và Saigon Park; Khang Điền với Gladia và The Solina; Nam Long với Mizuki Park; Bluemarq Group với The Privé và Hodeco với The Light City.

Tại Đồng Nai, Novaland đang triển khai Aqua City. Đây cũng là địa bàn được chú ý khi quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị của khu vực phía Đông có thể tạo thêm dư địa cho các dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, Vietcap cho rằng tác động của Luật cần được nhìn trong dài hạn và chưa thể đồng nhất giữa các doanh nghiệp. Hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào hệ thống văn bản hướng dẫn, đặc thù pháp lý của từng dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư và diễn biến chung của thị trường bất động sản.

Theo dự thảo được trình Quốc hội, Luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/10/2026, trong khi một số quy định về quy trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo cơ chế mới của TP.HCM dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/9/2026.

Điểm đáng chú ý là Luật không đơn thuần tạo thêm một lớp chính sách cho thị trường bất động sản, mà hướng tới thay đổi cách nguồn lực đất đai và đầu tư tư nhân được huy động vào quá trình phát triển đô thị. Với các doanh nghiệp đã có quỹ đất và dự án tại những khu vực trọng điểm, giá trị lớn nhất có thể nằm ở khả năng rút ngắn khoảng cách từ quỹ đất trên giấy đến dự án tạo dòng tiền.