Không còn là bán nhà: Cuộc đua siêu đô thị thay đổi luật chơi

Tâm điểm của xu hướng này là Vingroup, thông qua Vinhomes, liên tục triển khai các siêu dự án. Cuối năm 2025, doanh nghiệp này khởi động khu đô thị Olympic tại Hà Nội với quy mô gần 9.200 ha, tổng vốn đầu tư lên tới 925.000 tỷ đồng, cùng với dự án Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh rộng hơn 4.119 ha, vốn đầu tư khoảng 456.639 tỷ đồng. Trước đó, dự án lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise – quy mô 2.870 ha, vốn khoảng 10 tỷ USD, cũng đã gây chú ý lớn trên thị trường.

Không chỉ riêng Vingroup, các “ông lớn” khác cũng nhanh chóng nhập cuộc. Sun Group đang phát triển Sun Mega City quy mô 1.690 ha tại Ninh Bình, cùng nhiều dự án lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh. T&T Group chuẩn bị ra mắt khu đô thị T&T Millennia tại phía Tây TP.HCM, trong khi BRG Group tăng tốc với dự án Thành phố thông minh Bắc Hà Nội. Quy mô đầu tư của các dự án này đều lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt từ các dự án đơn lẻ sang phát triển đại đô thị tích hợp.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, nếu trước đây dự án 1.000 ha đã được xem là lớn, thì nay thị trường xuất hiện những đại đô thị từ 1.700 ha đến 10.000 ha – một bước nhảy chưa từng có. Điều này đồng nghĩa với việc “cuộc chơi” đã thay đổi, không chỉ về quy mô mà còn về chiến lược phát triển.

Ở góc độ quốc tế, ông David Jackson nhận định xu hướng này phản ánh mức độ chuyên nghiệp hóa của thị trường. Sự thay đổi không chỉ đến từ doanh nghiệp mà còn từ khung pháp lý mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tạo nền tảng cho việc hình thành các đô thị quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Điểm đáng chú ý là các đại đô thị hiện nay chủ yếu tập trung ở vùng ven Hà Nội và TP.HCM, nơi có quỹ đất lớn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Đây cũng là hướng đi phù hợp với mục tiêu nâng tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam lên trên 50% vào năm 2030, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới thay vì dồn áp lực vào khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, quy mô lớn cũng đi kèm với thách thức lớn. Các đại dự án đòi hỏi nguồn vốn khổng lồ, chu kỳ đầu tư kéo dài và khả năng quản trị phức tạp. Quan trọng hơn, thành công không còn phụ thuộc vào tốc độ bán hàng trong ngắn hạn, mà nằm ở khả năng “nuôi” dự án trong chu kỳ hấp thụ kéo dài 10–20 năm.

Điều này đặt ra một chuẩn mực mới cho thị trường: chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, chiến lược dài hạn và khả năng triển khai thực sự mới có thể trụ vững trong cuộc đua siêu đô thị. Khi đó, bất động sản không còn là câu chuyện của từng dự án riêng lẻ, mà trở thành bài toán phát triển hệ sinh thái, nơi quy hoạch, hạ tầng và thương hiệu quyết định giá trị dài hạn.

Trong bối cảnh đó, “cuộc đua siêu đô thị” không đơn thuần là sự phô diễn quy mô, mà là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng, năng lực và tầm nhìn dài hạn sẽ thay thế cuộc chơi ngắn hạn trước đây.