Bất động sản tăng cung, cuộc chơi nghiêng về ‘ông lớn'

Theo báo cáo của Savills, riêng Hà Nội có thể đón khoảng 18.454 căn hộ mới trong năm 2026, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Trong khi đó, dữ liệu từ BHS Property cho thấy TP HCM dự kiến có hơn 51.500 căn hộ từ 25 dự án, tiếp tục dẫn đầu cả nước về nguồn cung.

Trên phạm vi toàn quốc, Dat Xanh Services ước tính khoảng 125 dự án nhà ở mới có thể triển khai trong năm 2026, tương đương gần 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Nếu tính cả hàng tồn kho, tổng nguồn cung sơ cấp có thể tiến sát mốc 200.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô, mà ở sự tập trung nguồn cung. Tại Hà Nội, các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Vinhomes Global Gate chiếm hơn 50% nguồn cung mới và lượng giao dịch trong năm 2025, cho thấy vai trò áp đảo của các dự án quy mô lớn trong việc dẫn dắt thị trường.

Xu hướng này cũng lặp lại tại TP HCM khi các doanh nghiệp lớn như Sunshine Group, Masterise Homes hay Gamuda Land liên tục mở rộng quỹ đất và tăng tốc triển khai dự án. Riêng Sunshine Group đóng góp hơn 25% nguồn cung mới tại TP HCM, theo số liệu thị trường.

Không chỉ dừng ở nguồn cung hiện hữu, các tập đoàn lớn còn đẩy mạnh chiến lược dài hạn. MIK Group cho biết đang sở hữu quỹ đất khoảng 1.400ha, với kế hoạch triển khai hơn 20 dự án, cung cấp hơn 171.000 căn hộ và gần 13.700 sản phẩm thấp tầng trong thời gian tới.

Trong khi đó, Sun Group tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư với hàng chục dự án tại Phan Thiết, Lâm Đồng và nhiều địa phương khác, tổng quy mô lên tới hơn 21.000ha, với mức đầu tư mỗi dự án lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Ở góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property nhận định, xu hướng phân hóa đang diễn ra rõ nét khi các doanh nghiệp lớn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp nhằm tối ưu biên lợi nhuận, qua đó đẩy mặt bằng giá chung lên cao và làm suy giảm nguồn cung giá phải chăng.

Một lợi thế khác của các “ông lớn” nằm ở hệ sinh thái tài chính. Nhiều tập đoàn có sự liên kết chặt chẽ với ngân hàng, giúp tiếp cận vốn thuận lợi hơn và rút ngắn thời gian triển khai dự án – yếu tố mà các doanh nghiệp nhỏ khó có thể cạnh tranh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn mới có thể tồn tại và mở rộng.

Nhìn tổng thể, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2026 không đồng nghĩa với việc thị trường trở nên cân bằng hơn. Khi nguồn hàng tập trung vào một nhóm doanh nghiệp lớn, cấu trúc thị trường đang dịch chuyển theo hướng tập trung hóa, kéo theo cả cơ hội nâng cấp chất lượng lẫn rủi ro về giá và cạnh tranh.