Nhà đất TP HCM lắc lư giữa lãi suất cao và tín dụng siết

Trong tuần đầu quý I/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Một lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ, ngân hàng nơi ông đang vay thông báo tạm thời hết hạn mức (room) cho vay bất động sản, khiến giải ngân bị đình trệ, dù nhu cầu vốn để triển khai dự án vẫn cao.

Lãi suất vay tăng cao đang tạo áp lực lên cả doanh nghiệp và người mua. Theo thống kê, lãi suất tại nhiều ngân hàng lớn hiện lên khoảng 11%/năm cho kỳ hạn 2 năm, cao hơn nhiều so với mức 7%-8% trước đây. Điều này khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền”, đặc biệt nhóm vay ngân hàng. Trong khi đó, nhóm sử dụng tiền nhàn rỗi vẫn giao dịch nhưng số lượng hạn chế, tập trung vào các dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý.

Các chuyên gia cho rằng, thanh khoản thị trường bất động sản chững lại không chỉ vì lãi suất cao mà còn do room tín dụng bị siết chặt từ đầu năm. Theo ông Võ Hồng Thắng (Tổng Giám đốc DKRA Group), tỷ lệ giao dịch hiện chỉ đạt 20%-30% so với cuối năm trước, trong khi nguồn cung nhà ở mới hạn chế. Nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang nhóm khách có sẵn dòng tiền, không phụ thuộc vốn vay, nhằm giảm rủi ro thanh khoản.

Để thích ứng, các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng. Ông Đặng Quốc Việt, Chủ tịch HĐTV Smartland, cho biết: “Các sản phẩm giá trị cao, như biệt thự biển trên 30 tỉ đồng, khó bán; trong khi phân khúc dưới 20 tỉ đồng thanh khoản tốt hơn. DN phải kéo dài tiến độ thanh toán, tập trung vào khách hàng có dòng tiền sẵn, thay vì phụ thuộc tín dụng ngân hàng.”

Chuyên gia kinh tế cũng nhấn mạnh bài toán căn cơ: giảm phụ thuộc vốn vay ngân hàng, phát triển kênh huy động vốn dài hạn, tái cấu trúc nguồn vốn. Theo TS Đinh Thế Hiển, nhiều quốc gia sử dụng quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tín thác bất động sản làm nguồn vốn dài hạn, giúp thị trường ổn định và minh bạch. Tại Việt Nam, mô hình này chưa phát triển tương xứng, khiến một số doanh nghiệp vốn mỏng vẫn triển khai nhiều dự án cùng lúc, tiềm ẩn rủi ro.

Dù thanh khoản giảm, thị trường vẫn tồn tại cơ hội cho các sản phẩm tốt. Ông Võ Minh Khoa (NewCity, Khánh Hòa) nhận định: “Sản phẩm pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và vị trí tốt vẫn thu hút người mua. Đây là thời điểm hấp dẫn để các nhà đầu tư có kinh nghiệm tiếp cận sản phẩm chất lượng, thậm chí cắt lỗ.”

Ở tầm vĩ mô, VinaCapital dự báo ngân hàng có thể mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm 2026, hỗ trợ thị trường phục hồi. Tuy nhiên, các chuyên gia đồng thời cảnh báo: thị trường đang trong quá trình thanh lọc, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực, dự án bài bản mới trụ vững, tạo nền tảng cho phát triển bền vững.