Đánh thuế đất bỏ hoang: Giới đầu cơ sẽ phải thay đổi “cuộc chơi”?

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng các công cụ thuế và tài chính nhằm hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng găm giữ và bỏ hoang đất.

Trong số các sắc thuế liên quan đến bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thuế đối với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng là những chính sách có khả năng được triển khai sớm hơn.

Theo ông Quốc Anh, nhiều quốc gia đã sử dụng thuế tài sản như một công cụ điều tiết hành vi trên thị trường bất động sản.

Tại Mỹ, chủ sở hữu bất động sản phải nộp thuế hằng năm, với mức khoảng 1% giá trị tài sản. Một số quốc gia khác áp dụng thuế đất thường niên hoặc mức thuế cao hơn đối với những bất động sản không được đưa vào khai thác, sử dụng.

Theo cách tiếp cận này, mục tiêu của thuế không chỉ là tạo nguồn thu cho ngân sách mà quan trọng hơn là thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng, tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

“Việt Nam đang từng bước tham khảo nhiều mô hình trên thế giới. Tôi cho rằng việc đánh thuế đối với đất bỏ hoang là hợp lý, bởi mục tiêu là buộc nguồn lực đất đai phải được đưa vào sử dụng, khai thác tạo dòng tiền hoặc phục vụ sản xuất”, ông Quốc Anh nhận định.

Nếu được áp dụng, chính sách có thể khiến bài toán đầu tư đất nền thay đổi đáng kể. Trước đây, nhà đầu tư có thể mua đất, giữ trong thời gian dài và chờ giá tăng mà không phát sinh quá nhiều chi phí liên quan đến việc sở hữu. Khi đất bỏ hoang chịu thêm nghĩa vụ tài chính, chiến lược “mua để đó” sẽ phải tính đến một khoản chi phí nắm giữ mới.

Khi đó, nhà đầu tư có thể phải chuyển sang những phương án tạo dòng tiền như xây nhà cho thuê, phát triển tài sản phục vụ kinh doanh hoặc đưa đất vào khai thác phù hợp với quy hoạch.

Theo ông Quốc Anh, trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện tâm lý thận trọng khi nhà đầu tư đánh giá mức độ tác động của chính sách.

Tuy nhiên, về dài hạn, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển nhiều hơn sang những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 53% người được hỏi dự kiến lựa chọn căn hộ chung cư trong 6 tháng tới, trong khi 25% lựa chọn nhà riêng.

Như vậy, gần 80% nhu cầu được khảo sát tập trung vào những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi nhóm bất động sản mang tính đầu cơ chiếm tỷ trọng thấp hơn.

Theo ông Quốc Anh, xu hướng này cho thấy nhu cầu trên thị trường đang dần dịch chuyển về các sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng. Đồng thời, rủi ro của việc đầu tư đất nền thuần túy dựa trên kỳ vọng tăng giá cũng được nhận diện rõ hơn.

Thực tế giai đoạn 2021-2022 từng chứng kiến nhiều cơn sốt đất, khi giá tại một số khu vực tăng nhanh trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau khi thị trường điều chỉnh, nhiều phân khúc đất nền vẫn chưa trở lại mức đỉnh cũ, thanh khoản suy giảm và một bộ phận nhà đầu tư rơi vào tình trạng vốn bị mắc kẹt trong tài sản.

Nếu dòng tiền chuyển sang các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền, thị trường có thể giảm bớt những đợt tăng giá mang tính đầu cơ, đồng thời hạn chế rủi ro thanh khoản và đòn bẩy tài chính.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, cho rằng nếu được áp dụng, chính sách thuế đối với đất bỏ hoang có thể góp phần làm suy yếu hoạt động đầu cơ và đầu tư lướt sóng.

Theo ông Chung, việc hạn chế nhóm đầu cơ có thể giúp thị trường cân bằng hơn, qua đó tạo điều kiện để người có nhu cầu ở thực tiếp cận bất động sản với mức giá phù hợp hơn.

Một vấn đề khác được ông lưu ý là tác động của đầu cơ tới quá trình xác định giá đất. Thời gian qua, sự tham gia của các nhóm đầu cơ, đặc biệt tại một số hoạt động đấu giá đất, có thể đẩy mặt bằng giá lên cao. Điều này không chỉ tác động đến giá giao dịch trên thị trường mà còn gây khó khăn cho việc xác định giá đất phù hợp với giá trị thực.

Trong trường hợp đất bỏ hoang chịu thuế, người sở hữu sẽ có thêm động lực khai thác tài sản thay vì để đất không tạo ra giá trị. Các phương án có thể bao gồm xây dựng nhà cho thuê, phát triển hoạt động kinh doanh hoặc đưa đất vào sử dụng theo đúng quy hoạch.

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng đây là chính sách cần được thiết kế cẩn trọng. Tiêu chí xác định thế nào là đất bỏ hoang phải đủ rõ ràng để tránh trường hợp tài sản đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục, chờ quy hoạch hoặc gặp những nguyên nhân khách quan lại bị xem là không đưa vào sử dụng, tránh đánh thuế sai đối tượng.

Nếu được triển khai với lộ trình phù hợp, thuế đối với đất bỏ hoang có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong hành vi của nhà đầu tư. Từ chỗ chỉ quan tâm đến giá mua và kỳ vọng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư sẽ phải tính thêm chi phí nắm giữ, khả năng khai thác và dòng tiền tạo ra từ tài sản.

Điều này có thể khiến chiến lược “mua đất nền rồi chờ tăng giá” trở nên kém hấp dẫn hơn, đặc biệt với những tài sản có thanh khoản thấp hoặc mất nhiều thời gian mới có thể khai thác.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào cách thiết kế và triển khai. Mức thuế, thời điểm áp dụng, thời gian chuyển tiếp và tiêu chí xác định đất bỏ hoang đều cần được cân nhắc để tránh tạo cú sốc cho thị trường.

Về dài hạn, nếu được thực hiện đúng hướng, công cụ thuế có thể góp phần chuyển dòng tiền từ găm giữ tài sản sang khai thác giá trị thực, hạn chế đầu cơ ngắn hạn và hướng thị trường bất động sản tới trạng thái cân bằng hơn.