Tiền không còn rẻ: Bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới

Tín dụng bất động sản tăng nhanh, dòng vốn bắt đầu được siết lại

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Đáng chú ý, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ bất động sản và tăng tới 49,55% so với năm trước. Tốc độ này cao gần gấp đôi so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và mua nhà ở.

Trước tốc độ tăng nhanh của dòng vốn, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Thông điệp điều hành khá rõ ràng: hạn chế dòng vốn chảy quá mạnh vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, để ưu tiên tín dụng cho sản xuất – kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với các lĩnh vực khác.

Tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu (12–24 tháng) hiện phổ biến 11–12%/năm. Một số gói vay thậm chí chỉ cố định lãi suất trong 3–6 tháng, ngắn hơn đáng kể so với trước đây.

Các ngân hàng như Techcombank, ACB, MB hay VIB đang áp dụng lãi suất khoảng 9–12%/năm trong giai đoạn ưu đãi, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 11–15%/năm.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng lãi suất cũng có xu hướng nhích lên. VietinBank hiện áp dụng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng trên 12%/năm, trong khi BIDV áp dụng khoảng 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng, và có thể lên tới 13,5% đối với gói cố định 18 tháng.

Theo ông Lê Hoàng Tùng, Phó Tổng giám đốc Vietcombank, các ngân hàng sẽ bám sát định hướng điều hành của NHNN, hướng dòng tín dụng vào các lĩnh vực tạo giá trị thực cho nền kinh tế, thay vì chỉ chạy theo tốc độ tăng trưởng.

Chi phí vốn tăng, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mặt bằng lãi suất tăng đang trở thành một “bài kiểm tra sức chịu đựng” đối với thị trường.

Khi giai đoạn tiền rẻ khép lại, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản – từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến doanh nghiệp phát triển dự án – buộc phải điều chỉnh chiến lược.

Nhiều nhà đầu tư vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính đang chuyển sang trạng thái phòng thủ, trong khi người mua nhà có xu hướng trì hoãn quyết định hoặc tìm kiếm các sản phẩm giá thấp hơn.

Ở phân khúc nhà ở, một bộ phận người mua lần đầu đang chuyển sang tìm kiếm bất động sản ở khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 20–30% so với khu vực lõi đô thị.

Tuy nhiên, dòng tiền không hoàn toàn rời bỏ thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ vay thấp vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn.

Theo đó, các dự án được quan tâm nhiều hơn phải có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và mức giá hợp lý, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không chỉ đến từ hạn mức tăng trưởng tín dụng mà còn từ các quy định an toàn vốn.

Một trong những yếu tố quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay bất động sản có thể lên tới 150%, khiến ngân hàng phải dành nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay.

Ngoài ra, quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã giảm từ 40% xuống 30%, buộc các ngân hàng thận trọng hơn khi cấp tín dụng cho các dự án bất động sản có vòng đời dài.

Theo các chuyên gia, việc siết tín dụng và chi phí vốn tăng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây cũng là quá trình điều chỉnh cần thiết sau một giai đoạn tăng trưởng nóng.

Khi dòng vốn không còn dồi dào, thị trường sẽ buộc phải tái cấu trúc theo hướng minh bạch hơn, lựa chọn dự án kỹ lưỡng hơn và giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính – yếu tố từng nhiều lần khiến chu kỳ bất động sản trở nên biến động mạnh trong quá khứ.