Từ siết, nới sang phân loại: NHNN đổi cách quản lý tín dụng bất động sản

Theo Công văn 4551 của Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ không bị tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thuộc diện áp dụng.

Động thái này giúp các tổ chức tín dụng có thêm dư địa cấp vốn cho những phân khúc được ưu tiên mà không làm gia tăng áp lực lên hạn mức tín dụng bất động sản. Xa hơn, chính sách cũng gián tiếp tạo thêm khoảng trống để dòng vốn chảy vào các lĩnh vực bất động sản khác.

Điều đáng chú ý là chính sách xuất hiện trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì quan điểm kiểm soát tín dụng bất động sản thận trọng. Đầu năm nay, cơ quan điều hành yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của hệ thống, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 được định hướng ở mức 15%, thấp hơn đáng kể so với mức hơn 19% của năm trước.

Nếu nhìn dưới góc độ điều hành, đây không đơn thuần là một chính sách hỗ trợ tín dụng. Nó phản ánh cách tiếp cận mới trong quản lý dòng vốn bất động sản. Thay vì nới hoặc siết đồng loạt, cơ quan điều hành đang bắt đầu phân loại các phân khúc để áp dụng chính sách tín dụng phù hợp.

Nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất là những lĩnh vực được ưu tiên nhờ gắn với nhu cầu ở thực, sản xuất và phát triển kinh tế. Đây cũng là định hướng từng được Chính phủ đề cập khi yêu cầu nghiên cứu cơ chế tín dụng riêng cho từng loại hình bất động sản thay vì áp dụng chung cho toàn thị trường.

Tác động của chính sách có thể được nhìn thấy rõ hơn tại nhóm ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn. SHB hiện ghi nhận dư nợ liên quan đến xây dựng và kinh doanh bất động sản ở mức gần 302.000 tỷ đồng, tương đương hơn 48% tổng dư nợ. Tại Kiên Long Bank, tỷ lệ này lên tới 57,5%. Một số ngân hàng khác như BVBank hay Techcombank cũng đang duy trì tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức đáng kể.

Khi phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp không còn bị tính vào hạn mức tín dụng bất động sản, khả năng mở rộng cho vay tại các phân khúc này có thể được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, việc chính sách chỉ được áp dụng trong năm 2026 cho thấy sự thận trọng của nhà điều hành. Đây nhiều khả năng được xem là một cơ chế thử nghiệm trước khi đánh giá tác động thực tế lên thị trường và hệ thống ngân hàng.

Theo TS. Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, chủ trương này phù hợp với định hướng phân loại bất động sản để áp dụng chính sách tín dụng phù hợp, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Dù vậy, vị chuyên gia cũng lưu ý tín dụng chỉ là một phần của bài toán vốn.

Bản chất của bất động sản vẫn là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn. Việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng vì vậy khó có thể trở thành giải pháp bền vững cho sự phát triển của thị trường. Thực tế này cho thấy việc mở rộng các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản hay thị trường vốn vẫn là yêu cầu dài hạn đối với ngành địa ốc.

Ở góc độ thị trường, chính sách mới có thể giúp tín dụng bất động sản trở nên “dễ thở” hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, thông điệp lớn hơn nằm ở việc dòng vốn đang được phân luồng thay vì nới rộng đồng loạt. Sau giai đoạn tập trung kiểm soát rủi ro, thị trường bất động sản có thể đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tín dụng không còn được phân bổ theo ngành nghề đơn thuần mà theo chất lượng tài sản và mục tiêu phát triển của từng phân khúc.