Ngân hàng Nhà nước đề xuất lập Quỹ phát triển nhà ở, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng

Khơi thông vốn cho bất động sản không đồng nghĩa với nới lỏng tín dụng bằng mọi giá. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), mục tiêu của chính sách hiện nay là đưa dòng vốn đến đúng các dự án tạo ra giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển bền vững, thay vì tiếp tục chảy vào đầu cơ hay các phân khúc tiềm ẩn rủi ro.

Thông điệp này được ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN), nhấn mạnh tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững". Theo ông, vấn đề của thị trường hiện không chỉ là thiếu vốn mà còn nằm ở chất lượng phân bổ vốn. Nếu dòng tiền tiếp tục tập trung vào hoạt động đầu cơ thay vì các dự án đáp ứng nhu cầu thực, hiệu quả sử dụng nguồn lực của nền kinh tế sẽ tiếp tục bị suy giảm.

Đại diện NHNN cho rằng thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn khiến dòng vốn chưa phát huy hiệu quả. Cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trong khi nhiều dự án kéo dài vì vướng mắc pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu thị trường chưa được liên thông, tạo khoảng trống cho các hành vi thao túng, đẩy giá và đầu cơ, còn năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư vẫn hạn chế. Những yếu tố này khiến dòng tín dụng khó đến đúng khu vực tạo ra giá trị, dù nhu cầu vốn của thị trường vẫn rất lớn.

Theo ông Đào Văn Hà, một bất cập khác là bất động sản vẫn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Trong khi lĩnh vực này cần nguồn vốn trung và dài hạn với quy mô lớn, các kênh huy động như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hay thị trường chứng khoán chưa phát triển tương xứng, buộc hệ thống ngân hàng tiếp tục đóng vai trò cấp vốn chủ lực.

"Nếu tiếp tục phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ làm gia tăng áp lực đối với hệ thống tài chính và làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế", ông Đào Văn Hà nhận định.

Trong bối cảnh đó, NHNN lựa chọn cách tiếp cận vừa mở rộng nguồn vốn, vừa siết nguyên tắc sử dụng vốn. Năm 2026, cơ quan này định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Tuy nhiên, để ưu tiên các lĩnh vực có ý nghĩa an sinh và sản xuất, từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không còn tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Tiếp đó, từ 1/7/2026, NHNN nâng tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, tạo thêm dư địa tài trợ cho các dự án có nhu cầu vốn lớn.

Song song với việc nới nguồn vốn, NHNN cũng tăng cường kiểm soát rủi ro thông qua hoạt động thanh tra chuyên đề, tập trung vào các khoản vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc nhóm khách hàng có dư nợ lớn. Theo cơ quan quản lý, mở rộng tín dụng phải đi cùng kiểm soát chất lượng tín dụng để hạn chế dòng tiền chảy vào các hoạt động mang tính đầu cơ.

Về dài hạn, NHNN cho rằng bài toán vốn của bất động sản không thể chỉ trông chờ vào hệ thống ngân hàng. Cơ quan này kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở và đất đai để nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Bên cạnh đó, NHNN cũng đề xuất Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn, đồng thời khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư bất động sản và thu hút dòng vốn ngoại thông qua hoạt động M&A. Theo ông Đào Văn Hà, chỉ khi cấu trúc nguồn vốn trở nên cân bằng hơn, thị trường bất động sản mới có thể giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và phát triển bền vững.