Lãi vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, có khoản lên 16,5%

Lãi suất vay mua bất động sản đang bước vào giai đoạn mới khi mặt bằng sau ưu đãi tăng mạnh. Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, lãi suất vay trong 6 tháng đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi một số ngân hàng đã áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15-16,5%/năm.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp tới cả người mua lẫn doanh nghiệp. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền do chi phí tài chính ngày càng lớn, trong khi các chủ đầu tư phải đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm ngày càng khó khăn.

Tác động của lãi suất càng rõ nét khi phần lớn giao dịch trên thị trường vẫn dựa vào vốn vay. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát của đơn vị này cho thấy khoảng 70-80% giao dịch hiện sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Quốc Anh, ảnh hưởng đặc biệt lớn nằm ở phân khúc thứ cấp. Khác với thị trường sơ cấp, nơi người mua có thể thanh toán theo nhiều đợt, giao dịch thứ cấp thường yêu cầu thanh toán trong thời gian ngắn nên phụ thuộc nhiều hơn vào vốn vay. Nếu năm trước mặt bằng lãi suất chỉ khoảng 6,5-7%/năm thì nay đã lên 12-13%/năm, thậm chí cao hơn ở một số khoản vay, khiến quyết định đầu tư sử dụng đòn bẩy trở nên thận trọng hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng những khó khăn hiện nay là hệ quả của việc doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Khi nguồn vốn này bị kiểm soát chặt hơn và chi phí vay tăng lên, thanh khoản thị trường lập tức chịu tác động.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương hơn 5 triệu tỷ đồng. Chỉ trong 5 tháng đầu năm, hệ thống ngân hàng đã bơm thêm khoảng 500.000 tỷ đồng cho lĩnh vực này, chưa bao gồm các khoản tín dụng liên quan trực tiếp đến bất động sản.

Dù vậy, theo ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), trọng tâm điều hành hiện nay không phải mở rộng dòng vốn cho bất động sản bằng mọi giá mà phải bảo đảm nguồn vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực. Mục tiêu là tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững, người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, đồng thời hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch.

Định hướng này được cụ thể hóa thông qua việc điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và góp phần giữ ổn định mặt bằng lãi suất cho vay. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành để các tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, đồng thời yêu cầu các ngân hàng công khai lãi suất cho vay trên website để khách hàng có cơ sở so sánh khi tiếp cận vốn.

Song song với điều hành chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Đáng chú ý, Thông tư số 14/2025/TT-NHNN áp dụng cách tiếp cận mới trong phân loại các khoản phải đòi bất động sản theo mức độ rủi ro, trong đó quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại. Cách tiếp cận này được kỳ vọng tạo điều kiện để người dân tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội.

Theo ông Đào Văn Hà, bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi tín dụng ngân hàng chủ yếu được hình thành từ nguồn vốn huy động ngắn hạn. Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng không chỉ tạo áp lực cho hệ thống tài chính mà còn ảnh hưởng tới hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Vì vậy, thị trường cần phát triển theo hướng cân bằng hơn giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp.

Để dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ và thị trường phát triển bền vững, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai, thị trường bất động sản. Đồng thời, Bộ Tài chính cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm mở rộng các kênh dẫn vốn trung và dài hạn, giảm áp lực lên hệ thống tín dụng ngân hàng.