Ngân hàng tiếp tục rót vốn bất động sản, ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng, tạo thêm áp lực đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp. VPBank áp dụng biểu lãi suất cơ sở mới từ ngày 7/8, trong đó lãi suất cơ sở đối với một số khoản vay mua bất động sản lên tới 12,7%/năm, chưa bao gồm biên độ theo hợp đồng tín dụng.

Tại nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước, Vietcombank nâng lãi suất từ 7,8% lên 9,8%/năm, VietinBank từ 7,6% lên 10,5%/năm và Agribank từ 6,6% lên 8,2%/năm. BIDV áp dụng mức 9,2-9,7%/năm trong 6 tháng đầu đối với khoản vay có thời hạn tối thiểu 36 tháng.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong khi một số khoản vay thả nổi lên tới 16%. Mặt bằng này cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với năm 2025.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, khẩu vị tín dụng của các ngân hàng đối với bất động sản cũng được định hình rõ hơn. Thay vì mở rộng cho vay theo diện rộng, dòng vốn đang hướng vào những dự án có cơ sở pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng tiêu thụ tốt.

Tại Techcombank, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trong danh mục tín dụng. Cuối quý II, tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục tín dụng tăng nhẹ lên 32%, song ngân hàng đặt mục tiêu đưa tỷ lệ này về khoảng 30% vào cuối năm 2026.

Nếu xét riêng nhóm khách hàng doanh nghiệp, bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ của Techcombank. Ở nhóm khách hàng cá nhân, cho vay mua nhà chiếm khoảng 67% dư nợ. So với cuối năm 2025, hai nhóm dư nợ này lần lượt tăng 21% và 5%.

Tại VPBank, định hướng tín dụng bất động sản cũng được đặt trong mối liên hệ với nhu cầu thực của thị trường. Ngân hàng cho biết tập trung cung cấp vốn lưu động và dịch vụ tài chính cho hệ sinh thái doanh nghiệp, nhà thầu và chuỗi cung ứng hình thành quanh các công trình hạ tầng lớn.

Đối với bất động sản, VPBank tập trung vào cả khách hàng doanh nghiệp và người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Tiêu chí cho vay được ngân hàng đặt theo hướng lựa chọn đúng chủ đầu tư, vị trí, phân khúc, dự án và người sử dụng cuối. Một số lĩnh vực được ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Trong khi đó, MB cho rằng thanh khoản bất động sản vẫn chậm và tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn ở một số phân khúc. Dù vậy, ngân hàng vẫn mở rộng tín dụng kinh doanh bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của MB tăng hơn 40.000 tỷ đồng, đưa tỷ trọng từ 11,18% cuối năm 2025 lên 13,6%.

Những diễn biến trên cho thấy ngân hàng chưa rút khỏi thị trường bất động sản, mà đang phân hóa mạnh hơn dòng vốn. Các dự án có pháp lý rõ ràng, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ tốt tiếp tục có lợi thế trong tiếp cận tín dụng, trong khi những phân khúc phụ thuộc nhiều vào đầu cơ hoặc thanh khoản thị trường sẽ chịu yêu cầu thẩm định chặt chẽ hơn.

Theo NHNN, đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Tốc độ này cao hơn mức tăng tín dụng chung của toàn hệ thống, đưa tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.

Về điều hành, NHNN cho biết sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát mặt bằng lãi suất phù hợp với diễn biến thị trường, vừa bảo đảm khả năng huy động vốn, vừa duy trì lãi suất cho vay hợp lý. Cơ quan quản lý cũng khuyến khích các ngân hàng chia sẻ lợi ích, giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng.

NHNN đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra và giám sát lãi suất huy động, cho vay, xử lý các hành vi vi phạm và cạnh tranh huy động vốn không lành mạnh. Đáng chú ý, việc tuân thủ chỉ đạo giảm mặt bằng lãi suất sẽ được xem xét khi giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2027, theo hướng giảm chỉ tiêu đối với tổ chức tín dụng không thực hiện đúng yêu cầu.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản đã đạt quy mô hơn 5 triệu tỷ đồng, bài toán của hệ thống ngân hàng không còn đơn thuần là tăng hay giảm cho vay bất động sản. Trọng tâm đang chuyển sang cho vay vào đâu, với dự án nào và khả năng trả nợ ra sao. Khi lãi suất cao hơn và yêu cầu kiểm soát rủi ro chặt hơn, pháp lý dự án, nhu cầu ở thực và sức hấp thụ sẽ ngày càng quyết định khả năng tiếp cận dòng vốn ngân hàng.